投资要点：

    　　营业收入保持平稳增长，受地产结转影响利润降低。2019 年公司实现营业总收入48.21 亿元，同比增长1.32%；实现归属母公司净利润为4.51 亿元，同比下降48.80%；实现稀释后每股收益0.30 元，同比下降49.15%。报告期内，公司三项费用占营业收入比为20.67%，同比下降4.41 个百分点。

    　　资产规模稳健增长，利润率有所下降。截至报告期末，公司总资产规模284.17亿元，同比增长13.22%；净资产规模94.78 亿元，同比增长16.33%。报告期，公司的毛利率为43.96%，同比下降13.01 个百分点；净利率为9.36%，同比下降9.17 个百分点。截至报告期末，公司资产负债率为66.65%，同比下降0.89 个百分点；净负债率为66.11%，同比上升29.08 个百分点。

    　　聚焦不动产资管业务，推进资产证券化工作。报告期内，光大安石平台新增投资项目13 个，新增管理规模人民币133.43 亿元；退出投资项目5 个，减少管理规模人民币136.23 亿元。报告期末，光大安石平台在管项目45 个，在管规模人民币468.30 亿元。资产证券化方面，公司在报告期内成功发行“静安大融城资产支持专项计划”、“观音桥大融城资产支持专项计划”，发行规模合计达72 亿元。融资方面，公司通过“发新还旧”方式在上交所成功发行8.8 亿元公司债（发行利率4.46%），在北金所分两期成功发行10 亿元债权融资计划（平均利率6.29%）。

    　　地产开发业务稳健推进，签约额回笼金双增长。2019 年公司加快项目建设，加大营销力度，实现签约金额36 余亿元，资金回笼近35 亿元。报告期内，房地产可供出售面积为17.66 万平方米，同比减少30.63%；出租房地产的建筑面积为13.85 万平方米，出租房地产的租金收入为0.68 亿元。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。公司是A 股稀缺地产基金概念股，2017年以来房地产基金管理规模保持稳定，基金收入持续增长。考虑到AH 股市场上的轻资产类公司（物业股）受市场认可度提升，PE 估值水平显著提升，我们给予光大嘉宝2020 年15-18 倍PE，合理价值区间在4.97~5.97 元。NOI估值法下，对应目标市值在80.25~104.15 亿元，对应目标价在5.35 元~6.94元。综合PE 和NOI 两种估值方法，我们取PE 法，合理价值区间在4.97~5.97元，给予“优于大市”评级。

    　　风险提示：1）公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险；2）行业面临基本面下行。