受结算项目毛利率较低影响，净利润出现下滑。2019 年上半年，公司实现营业总收入23.27 亿元，较上年同期增长4.70%；实现归属母公司净利润为2.36亿元，较上年同期下降26.10%；实现稀释后每股收益0.16 元，较上年同期下降42.86%。报告期内，公司三项费用占营业收入比为20.77%，较上年同期上升9.85 个百分点。

    资产规模稳健增长，负债率有所上升。截至报告期末，公司总资产规模236.81亿元，较上年同期增长16.77%；净资产规模85.46 亿元，较上年同期增长15.13%。报告期，公司的毛利率为35.47%，较上年同期下降16.21 个百分点，主要因为本期房地产业务结构的动迁配套房项目毛利率较低；净利率为9.33%，较上年同期下降11.48 个百分点。截至报告期末，公司资产负债率为63.91%，较上年同期上升0.51 个百分点；净负债率为45.95%，较上年同期上升24.21 个百分点。

    持续提升不动产资管能力，100 亿类REITs 产品落地。报告期内，光大安石平台新增投资项目9 个，新增管理规模人民币70.08 亿元；退出投资项目4个，减少管理规模人民币71.79 亿元。截至报告期末，光大安石平台在管项目42 个，在管规模人民币469.39 亿元。资产证券化方面，光大安石商业系列储架100 亿元类REITs“光证资管-光控安石商业地产第1 期静安大融城资产支持专项计划”于2019 年5 月成功设立（发行总规模为43 亿元），充分体现出资本市场对光大安石的认可。

    地产开发业务稳健推进，1H 资金回笼显著增长。上半年，公司实现合同销售面积7.76 万平方米，合同金额26.89 亿元，资金回笼22.95 亿元，同比增长59.71%。

    投资建议：维持“优于大市”评级。我们预计公司2019-2020 年总营业收入分别为50.92 亿元、65.01 亿元，归母净利润分别为10.60 亿元、12.43 亿元，对应EPS 在0.71 元和0.83 元。截至2019 年8 月30 日，公司收盘于4.03元，对应2019 和2020 年PE 在5.70 倍和4.86 倍，对应PEG 在0.30 倍。考虑到公司是A 股稀缺地产基金概念股，给予公司2019 年9~11 倍PE，6个月合理价值区间在6.36~7.78 元，维持“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险；行业受调控影响有下行风险。