公司发布2018 年年报，实现营业收入47.6 亿，同比增长54.3%，实现归母净利润8.8 亿，同比增长61.%，EPS0.76 元。

    业绩再超预期，利润率持续改善：公司业绩超预期原因在于：1、当期房地产开发业务结算规模和结算质量明显改善；2、公司不动产资产管理业务规模不断提升；3、公司管控效率有所提升。展望19 年，公司计划实现营业收入约47 亿，考虑到公司近年来皆超额完成预算目标，我们认为公司今年将大概率兑现目标，持续释放业绩。

    地产基金业务平稳发展：房地产开发板块方面，公司当前土地资源主要集中在上海嘉定、上海浦东及昆山区域，2018 年公司实现合同销售收入24.4 亿元，同比增加0.55%。目前公司在建项目规模达到24.9 万平，持有待开发储备15.1 万平，总货值接近120亿，未来公司将继续做好存量业务开发，加快销售资金回笼，延续公司业绩增长。地产基金板块方面，公司持续聚焦一线城市核心资产、存量物业改造升级机遇，关注二、三线城市购物中心、物流地产等领域的机会，报告期内，公司在管及在建商业项目达到15 个，总建面达到150 万平。18 全年公司新增投资项目13个，新增管理规模78.0 亿，截止到报告期末，公司在管项目规模达到37 个，在管基金规模达到471.1 亿，我们预计公司今年基金规模有望进一步增长，为公司带来稳定的管理费和业绩提成。

    REITs 试点迎来突破：近两年中国资产证券化业务市场发展迅速，2018 年以来，央行、证监会、交易所等均在积极推进公募REITs的试点方案。2019 年1 月，上交所在新年致辞中提出推动公募REITs 试点，加快发展住房租赁REITs；2019 年3 月，据彭博报道，上交所鼓励机构上报公募REITs 项目；2019 年3 月底，国务院发展研究中心REITs 课题组组长王步芳表示，公募REITs 首批试点产品近期将推出。我们认为今年REITs 相关试点有望迎来突破。公司将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs 试点的突破。

    盈利预测与投资评级：我们预计19-20 年EPS 分别为0.96、1.22元，维持“买入”评级。

    风险提示：规模扩张不达预期。