事件：公司公告2018 年半年报。

    18H1 业绩稳步增长，年度预算完成过半。报告期内，公司实现营业总收入22.22 亿元，较上年同期增长88.08%；实现归属于上市公司股东的净利润为3.19 亿元，较上年同期增长17.63%；分别完成年度预算的55.55%、69.35%。报告期内，公司实现稀释每股收益0.28 元，较上年同期增加16.67%。

    毛利率保持平稳，负债率有所上升。截至报告期末，公司总资产规模202.80亿元，较上年同期增长50.78%；净资产规模74.23 亿元，较上年同期增长30.00%。 公司的毛利率为51.68%，较上年同期上升1.94 个百分点；净利率为20.81%，较上年同期下降5.49 个百分点。公司资产负债率为63.4%，同比上升10.51 个百分点；有息负债率为43.24%，同比上升25.15 个百分点；剔除预收账款的资产负债率为45.85%，同比上升23.64 个百分点。

    合同销售同增28.7%，土储资源价值高。2018 年1-6 月，公司合同销售面积1.84 万平方米，同比增加17.2%，主要销售了上海嘉定的梦之缘、上海浦东的前滩后院和昆山花桥的梦之悦；合同销售收入9.86 亿元，同比增加28.7%；结算面积7.94 万平方米，同比下降10.6%；结算收入18.13 亿元，同比增加90.2%。公司在建面积28.0 万平米，土地储备面积1.3 万平米，所有项目和土地储备均位于上海和江苏地区，土地价值较高，安全性较高。

    募投管退一体化，在管基金规模持续扩张。截止2018 年6 月30 日，光大安石平台在管项目34 个，在管基金规模为496.97 亿元，比年初增加4.95 亿元；LP 投资余额（含已认缴未出资）为28.62 亿元，比年初增加了14.10 亿元。在管基金按业态分布来看，商业占比34.66%、综合体占比24.80%、写字楼占比17.07%、工业地产占比6.03%、其他占比10.17%。

    投资建议：给予“优于大市”评级。公司原有房地产业务布局上海及周边核心城市，资产优质，每年稳定贡献收入利润；房地产基金业务持续推进，在管规模持续扩大，收入利润贡献提升。我们预计光大嘉宝2018 和2019 年对应EPS 在0.60 元和0.74 元，截至2018 年8 月22 日，公司收盘于6.40 元，对应2018 和2019 年PE 在10.68 倍和8.94 倍，按照18-20 年净利润平均增速计算PEG 在0.46 倍。考虑到公司是A 股稀缺地产基金概念股，给予公司2018 年14~17 倍PE，6 个月合理价值区间在8.39~10.19 元，给予“优于大市”评级。风险提示：公司面临地产基金业务开展不达预期、行业受调控影响有下行风险。