事项：

    8 月16 日晚，光大嘉宝发布2018 年半年报，公告实现营业收入22.2 亿元，同比增长88.1%；实现归属上市公司股东的净利润3.2 亿元，同比增长17.6%；基本每股收益0.28 元，同比增长16.7%。

    评论：

    上半年业绩同比+18%，业绩增速小于营收源于土增税和少数股权权益大增

    18H1 公司实现营业收入22.2 亿元，同比+88.1%；归母净利润3.2 亿元，同比+17.6%；基本每股收益0.28 元，同比+16.7%；毛利率和净利率分别为51.7%和20.8%，分别同比+1.9pct 和-5.5pct；税金及附加2.8 亿元，同比+384.6%，源于土增税大增1,846.2%；三项费用率合计10.9%，同比-0.6pct，其中财务费用率2.8%，同比+1.7pct，源于发行“18 光大嘉宝PPN001”募资10 亿元致当期财务费用增多；销售费用率2.9%，同比+1.4pct；管理费用率5.2%，同比-3.8pct；少数股东权益1.4 亿元，同比+262.5%。18H1 公司净资产收益率5.7%，同比+0.5pct，主要源于周转加快、杠杆加大。业绩增速小于营业收入并且净利率下降主要源于土地增值税和少数股东权益大幅增加所致。

    上半年房地产基金业务营收同比+70%，在管规模增至497 亿、同比+15%

    18H1 房地产基金业务实现营收3.0 亿元，同比+69.7%，其中管理咨询费用2.7亿元，同比+64.2%，对应净利润1.4 亿元，同比+48.5%。光大安石平台在管项目共34 个，在管规模达497.0 亿元，同比+14.8%，较17 年末+1.0%，在管规模有序增长。公司LP 投资余额为28.6 亿元，比年初增加14.1 亿元。报告期内，平台新增投资项目8 个，新增管理规模46.3 亿元；退出投资项目8 个，减少管理规模41.4 亿元。按业态分布来看，管理规模商业、综合体、写字楼各占比34.7%、24.8%、17.1%，住宅占比7.3%。18 年4 月，证监会、住建部联合发文，将全面推进住房租赁资产证券化相关工作，公司作为光大系旗下唯一REITs 平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。

    上半年结算收入同比+90%，预收账款略有下降、但能保障全年业绩增长

    18H1 公司合同销售面积1.8 万方，同比+17.2%；合同销售收入9.9 亿元，同比+28.7%；结算面积7.9 万方，同比-10.6%；结算收入18.1 亿元，同比+90.2%。上半年公司加快既有住宅项目的建设和销售，提升去化速度，上半年公司实现销售资金回笼14.4 亿元。公司出租物业的建筑面积为12.4 万方，取得租金收入3,942.2 万元。18H1 末公司预收款项35.6 亿元，同比-4.3%，预收款项可覆盖17 年营收116%，预收账款略有下降、但仍能保障18 年业绩增长。报告期末，公司资产负债率63.4%，较17 年末+8.5pct，财务状况仍较健康。综合之下，我们维持预计公司18 年业绩有望同比+21%的判断。

    投资建议：业绩稳定增长，房地产基金稳步推进，维持“推荐”评级

    公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在政府大力推进房地产行业长效机制背景下，大量REITs 相关支持政策陆续出台，REITs 发展有望迎来春天，公司也望有所受益。由于公司17 年末转增股本导致股本变动，我们调整公司2018-20年每股收益预测至0.57、0.65和0.73元（原预测值为0.37、0.42 和 0.47元），目前股价对应18-20 年PE11.1/9.8/8.7 倍，考虑到市场估值整体回落，下调目标价至7.60 元，维持“推荐”评级。

    风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期