核心观点

    公司2017 年业绩高增长，主要来自地产业务高增长和新增并购房地产基金公司光大安石。2017 年公司实现营业收入30.8 亿元，同比增长30.5%，实现归属于母公司净利润5.5 亿元，同比增长84.4%。公司盈利能力快速提升主要源于公司2016 年年底并购了国内房地产私募基金公司光大安石，综合毛利率从30.4%上升到44.2%，归母净利润率从12.5%上升到17.7%。分拆来看，基金业务贡献净利润约为1.26 亿元。房地产业务贡献净利润4.19亿元，较去年2.96 亿元有42%的增长。

    房地产基金业务规模增长持续，为后续业绩增长提供支撑。公司并购的房地产基金业务平台光大安石在2017 年中国房地产基金综合能力TOP10 企业评选中排名第一，拥有光大安石和大融城商业两大核心品牌，年底资产在管规模达到492 亿元，较年初增加了155 亿元。目前上市公司持有光大安石平台51%的股权，且目前的业绩中不含有超额投资收益。我们认为，伴随未来公司规模进一步扩大和投资项目的退出，管理费收入、投资收益和超额投资收益都将快速增长。

    上市公司财务状况不断改善，为后续跟投与募资创造条件。由于公司主要地产项目位于上海嘉定及苏州昆山，变现能力较强，经营性现金流出现持续改善，2017 年经营性净现金流流入13 亿元。公司从2017 年以来持续扩大跟投金额（LP），2018 年进一步加速，截至2018Q1，公司LP 投资余额（含已认缴未出资）为21.87 亿元，比2017 年年底增加了7.35 亿元。

    财务预测与投资建议

    维持买入评级，目标价15.30 元。我们预测2018-2020 年公司EPS 为0.90/1.31/1.73 元（原预测为2018-2019 年0.98/1.36 元），业绩略有下调主要因房地产结算情况低于预期，我们对未来几年相应调减。由于可比公司2018 年PE 估值下降到17X，我们给予公司2018 年PE 倍数17X，对应目标价15.30 元。

    风险提示

    房地产业务结算大幅低于预期。利率上升超预期。基金业务规模扩张不达预期。