前三季度归母净利高增得益于结算项目高毛利与安石并表。公司房地产业务小而美，可结资源充裕保障未来几年业绩；房地产基金业务快速扩张，对公司业绩贡献有望快速增长。作为国内房地产基金龙头及A 股首家房地产基金纯正标的，且受益于REITs 推进预期，应当享有一定的估值溢价；只是短期估值优势尚不明显，但标的稀缺性及长期发展空间值得肯定。维持“审慎推荐-A”的投资评级。

    净利高增得益于结算项目高毛利与安石并表。公司17 年前三季度营收/归母净利分别为14.65/3.35 亿元，同比分别增长4.7%/94.2%。其中，1）房地产业务结算面积/收入分别为9.72 万方/10.95 亿（主要是昆山梦之晨），同比分别增长+2.7%/-16.5%，意味着收入负增长主因结算均价下降；预计归母净利同比增长30%左右，盈利增速显著高于收入增速得益于结算毛利率提升；2）于2016 年底并表的房地产基金业务，前三季度实现收入2.94 亿元，按中报54%净利率推算，归母净利约0.81 亿元，对业绩高增亦有较大贡献。

    房地产业务小而美，未来两年可结算资源充裕。截至三季度末，预计公司权益未结计容约39 万方（不考虑动迁房），上海/昆山各占50%左右；权益未结货值130 亿左右，拿地成本均较低且显著受益于本轮涨价周期。截至三季度末预收款42.1 亿，预收款/房地产年化收入超2 倍，可支持未来几年业绩增长；公司虽然总体量不大但盈利能力较高，呈现典型的小而美特征。

    房地产基金业务快速扩张。截至三季度末，光大安石平台（公司持51%股权）在管面积/规模分别为295 万方/482 亿元，较年初分别增长16%/45%，规模快速扩张；前三季度收入为2.94 亿（16 年收入/净利约 3.8/2.28 亿），加上光大控股为业绩背书（承诺16-18 年累计净利不低于6.91 亿元，承诺偏保守），公司地产基金业绩贡献有望快速增长。另外，近期国内相继出台几单类REITs，虽非真正意义上的永续REITs 产品，但反映了大时代来临前的真实需求，相关政策出台预期也持续升温。公司作为A 股首家房地产基金纯正标的，且背靠光大金控，具备显著的资金和资源优势，有望成核心受益标的。

    维持“审慎推荐-A”投资评级。公司目前市值178 亿，较RNAV 有溢价；伴随房地产开发业务交付量增加及毛利率提升，以及房地产基金业务快速扩张，公司未来两年综合盈利有望延续快速增长，预计2017-2018 年 EPS 分别为0.58/0.75 元，对应 PE 分别为34X/26X，市盈率角度估值优势并不明显；但公司作为国内房地产基金龙头及A 股首家房地产基金纯正标的，且受益于RIETs 推进预期，应当享有一定的估值溢价，标的稀缺性及长期发展空间值得肯定，维持“审慎推荐-A”的投资评级。

    风险提示：项目交付节奏低于预期、房地产基金业务进展不及预期。