核心观点：

    公司2020 年销售规模达3584 亿元，销售业绩小幅回落。

    土地投资的投销比为0.9，投资力度较2019 年（投销比1.1）小幅回落，整体投资相对稳健。整体净利润增速较2019 年同期增速有所放缓，盈利能力有所下滑。截至2020 年末，三道红线方面仍处于红档，整体财务状况仍需改善。

    一、销售业绩继续回落，回款额创历史新高

    2020 年，绿地控股实现销售金额3584 亿元，同比下滑7.63%，整体销售增速自2019 年以来持续转负。从结构来看，公司销售的住宅占比提升至76%，商办占比则降至24%，整体结构上有所优化；回款额达3089 亿元，创历史新高。

    公司优化投资结构，提高投资质量，2020 年共获取项目90 个，新增权益土地面积1256 万平方米，权益计容建筑面积2680 万平方米，投销比为0.9，投资力度较2019 年（1.1）有所回落。公司新获取项目的货值结构持续优化，一、二线城市货值占比提升至70%左右，较2019 年同期占比提升明显，获取项目向高能级城市聚集。

    二、大基建业务快速成长，募资融资能力持续加强大基建业务方面，2020 年基建业务继续保持了快速发展态势，业绩全面增长。基建业务通过与房地产协同合作，承接了一批综合开发中的基础设施项目。全年新签合同6103 亿元，同比增长62%。全年合计完成营业收入2334 亿元，同比增长24%。

    三、营业收入平稳增长，盈利能力有所下滑

    2020 年绿地控股实现营业收入4556.31 亿元，同比增长6.53%，较2019 年同期增速下滑了16.26 个百分点，营业收入增长趋缓。同比增长6.53%，较2019 年同期增速下滑了16.26 个百分点，营业收入增长趋缓。其中受到竣工面积减少建筑业务的占比提升，叠加地产业务毛利润率的下滑，带动公司整体毛利润率下滑至14.41%，较2019 年下滑了1.05 个百分点。2020 年公司实现净利润211.4 亿元，同比增长0.89%，整体净利润增速较2019 年同期30.75%的增速明显放缓，盈利能力仍然有待加强。

    四、三道红线“由红转橙”，混改促进市场化转型为了完成“三道红线”政策的降债要求，绿地控股围绕“三年三步走”去杠杆计划，多管齐下降负债去杠杆。截至2021 年一季度，现金短债比指标超过1.0 的央行监管基准线，“一条红线”提前转绿达标，三道红线“由红转橙”。此外，随着公司混改的持续推进，公司市场化进程有望加速。