投资要点：

    　　上海混改典范，全球布局的龙头房企。公司是上海国企混改典范，是全球经营的多元化企业集团，2015年在A 股实现整体上市，并控股多家香港上市公司。2019 年公司房地产业务实现合同销售金额3880亿元，在克尔瑞公布的2019 年全国百强销售排行榜居于第6 位。公司依托房地产主业优势，积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群，实现“3+X”综合产业布局。“一业特强、多元并举”的多元产业板块，更有利于充分打通并嫁接各产业板块优势。

    　　地产业务毛利率提高、周转较快。公司房地产项目业态多元化，主要包括住宅和商办两大类，近年来公司合同销售金额中住宅占比逐步提升，2019 年销售额中住宅项目占比达65%，较2015 年提高了14 个百分比，推动公司周转率及毛利率双双提升。2019 年房地产毛利率27.6%，达到历史最高位。

    　　并且2015 年以来的这轮周期中毛利率上行7 个点，远超行业平均。

    　　地产建筑业务联动，发力高铁沿线，打造护城河。公司土储一线城市占比5.0%，二线城市占比47.8%，三四线城市占比47.2%。按都市圈划分，公司土储有23.8%分布于长三角区域。2019 年公司持续扩张，拿地速度减缓，新增权益计容面积3508 万平方米，同比减少19.1%。公司新增土地储备中51.9%位于三四线城市，主要是由于公司调整投资布局，抢抓快速崛起的高铁沿线市场。高铁站项目在2019年新增土地中占比达11.4%，拿地成本基本不超过1000 元，地售比不超过30%，性价比很高。

    　　“大基建”反哺地产，协同优势逐步体现。公司2017 年基建业务新增项目数量3293 个，2018 年新增3591 个，2019 年新增4017 个。2019 年基建业务新增项目总金额3766 亿元，同比增长19%。

    　　由于2016 年以来全国房地产市场的热度上行，公司房屋建设项目是基建大头，总金额2621 亿元，占比70%，基建工程总金额937.6 亿元，占比25%。是公司营收的新增长点，并通过基建项目反哺地产。“地产+基建”业务综合毛利率近两年有所增加。

    　　“大金融”、“大消费”逐步布局，有望成为新的增长点。公司在深耕房地产主业的同时，积极发展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群。“大消费”方面，2018 年7 月，公司宣布启动绿地全球商品贸易港。商品贸易港是公司打造的常年进口商品展示交易服务平台。该项目由国家商务部、上海市政府唯一指定，享有高度贸易便利化政策。“大金融”方面，绿地金控成就不斐。主要参与投资了互联网、科技、5G 相关公司。截止至2019 年末，绿地金控总资产达400.5 亿元，归属母公司股东权益为185.3 亿元，净利润为30.6 亿元，近五年累计净利润约130 亿元。

    　　盈利预测与投资评级：给予买入评级，2020 年目标价10.2 元。公司作为上海国改的标杆企业，混合所有制经营优势显著，房地产主业业绩进入释放期，利润率不断改善，土地储备以都市圈内二三线城市为主，长三角一体化受益标的。结合大基建业务，低成本拿地优势独特，多元业务协同效应逐步体现。我们预计公司2020-2022 年归母净利润为173.7/214.9/259.2 亿元， 同比增速为17.8%/23.7%/20.6%。对应EPS 分别为1.43/1.77/2.13 元。根据可比公司估值，合理PE 为7.1x，合理市值约为1235.6 亿元，当前市值为994 亿元，对应空间24%。