多元经营最具格局，混改打开想象空间。公司相比单一开发为主的房企，在多元化业务协同、国内国外布局、综合开发及经营能力方面具备显著优势，突破“土地变现”模式找到第二增长曲线的可能性较大。另外，2020 年7 月27 日，公司发布公告，股东方上海地产集团及上海城投集团拟通过公开征集受让方的方式转让公司17.5%的股权。公司的混改有望吸引真正有实力的产业资本，不仅能进一步提升公司运营效率，还有望做大做实公司的大金融、大消费等板块。

    地产业务稳步优化，结转毛利率小幅提升。2019 年，公司地产业务实现合同销售金额3880 亿元，与2018 年基本持平；销售结构不断优化，销售金额中住宅占比65%、商办占比35%。公司通过特色小镇、科创园、城际空间站等产业协同方式获取低成本土地资源，2019 年新增土地权益建面达3508 万方，楼面价持续保持低位，仅为2439 元/平，拿地成本优势显著。2019 年房地产结转项目毛利率27.58%，继续保持上升态势。

    受益宏观刺激政策，基建业务快速发展。2019 年公司大基建业务在建项目总金额同比增长33%至4349 亿元，2016-2019 年CAGR 高达65%，营业收入同比增长27%至1885 亿元，2016-2019 年CAGR 高达35%。基建所贡献业绩的确定性不断提升，在建项目总金额/当年确认营收之比由2016 年的1.27 提升至2019 年的2.31，同时基建业务的毛利率也在缓步回升。

    绿地全球贸易港爆发增长，融资成本保持低位。2019 年，公司落地上海首个保税展销场所，是进博会重要展示交易平台。公司打造的“绿地全球商品贸易港”

    已经复制到西安、天津、哈尔滨、济南、海口、贵阳、成都、昆明、宁波、杭州等城市，今年上半年预计贸易港整体收入增速在50%以上。此外，过去三年公司有息负债增长放缓，净负债率也在持续下降。2019 年末，公司融资成本5.6%，维持在业内较低水平。

    盈利预测与投资建议：预计公司2020-2022 年EPS 分别为1.37 元、1.52 元、1.57 元，考虑到公司贸易港业务增速显著，业务协同优势突出，混改预期走强，我们给予目标价9.56 元，相当于公司每股RNAV 13.77 元折让30%，首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示：房地产销售及毛利率表现不及预期；贸易港拓展及混改不及预期等。