核心观点

    　　公司业绩持续增长，预收款高增长支撑未来业绩。公司全年实现营业收入11.8 亿元，同比增长19.1%，归母净利润1.5 亿元 ，同比增长16.6%，实现稳定增长。由于祥腾麓源住宅项目的热销，公司2016 年预收款项达10.7亿元，同比增长5842.6%，款项的逐步结算将会锁定17~18 年的业绩，预计公司未来2 年的营业收入将会大幅增长。此外，公司整体平均融资成本由2015 年的5.0%降至4.6%，资产负债率下降至54.5%，整体财务状况较为稳健。

    　　运营模式向租售并举转变，租赁收入快速增长。2016 年公司销售业务稳步增长，全年实现销售收入人民币8.8 亿元，较上年增长13.5%。租赁业务全年实现租赁收入2.1 亿元，较上年增长35.0%，增速显著高于销售业务。公司整体租售工作均呈现出稳步提升和可持续发展的良好态势。

    　　积极发挥聚能湾孵化器优势，多渠道参与股权投资。2016 年公司旗下的孵化器聚能湾公司获评人保部第三批全国创业孵化示范基地，截至2016 年12月31 日，聚能湾公司累计孵化苗圃项目162 项，孵化企业达218 户，加速器企业达38 户。此外，公司与浪潮集团合资成立了上海悦然投资管理有限公司，之后又参与上海火山石一期股权投资合伙企业（有限合伙），3 月18日公司公告以自有资金参与认购华建集团的非公开发行股份事项，股权投资渠道趋于多样化的态势进一步延续。

    　　财务预测与投资建议

    　　维持“增持”评级，目标价略下调至21.08 元（原目标价为21.39 元）。我们预测公司2017-2019 年公司EPS 为0.31/0.41/0.49 元。运用可比公司法，我们给予公司2017 年68X 估值，对应目标价21.08 元。公司在2017 年将对住宅项目进行结算，业绩将迎来集中释放，因此我们维持“增持”评级。

    　　风险提示

    　　公司项目销售情况或出租率不及预期。

    　　对初创企业投资收益不及预期。