投资要点:

    事件。公司公布2015 年年报。报告期内,公司实现营业收入9.91 亿元,同比增加4.92 倍;归属于上市公司股东的净利润1.32 亿元,同比大增4.4 倍;实现基本每股收益0.20 元。公司拟向全体股东每10 股派发现金红利0.20 元(含税)。

    2015 年,公司产业载体结算增加使得公司营收增加4.92 倍,净利润增加4.4倍。公司2015 年年报披露:2015 年,公司实现房产销售收入达7.78 亿元,实现房产租赁收入达1.56 亿元,与去年相比均有大幅度提升。报告期内,公司自行开发的在建项目达到了四个,总建筑面积达50 万平。归属上市公司的权益总建筑面积达到约30 万平。截至2015 年12 月31 日,聚能湾公司孵化的苗圃项目达119 项,孵化器企业达190 家,加速器企业达38 家。

    2015 年以来,公司竞得6 幅地块项目,合计权益建面15 万平。2015 年7月,公司出租1 万多平房屋租赁合同;公司与科华恒盛在云计算基础设施等领域进行合作。2015 年以来,公司合作设立两家公司,投资4.57 亿元。2015年3 月,公司加大孵化器建设,布局科创红利。2015 年10 月,公司定增注入欣云投资49%股权,并加大14-06 地块项目的开发力度。2016 年2 月,公司设立专项资产管理计划12.5 亿元,向旗下子公司上海开创公司发放贷款。2016 年,公司在建和新开工项目总建面将达到50 万平。

    投资建议:受益于科创中心建设,储备有望较快增长。公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商,已布局3.13 平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2 平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118 万平。同时,未来5 年市北高新园区可开发建面260 万平,南通储备4200亩土地。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。我们预计公司2016、2017 年EPS 在0.31 元和0.39 元。截至3 月30 日,公司收盘于30.81 元,对应2016、2017 年PE 分别为99.4倍和79.0 倍。目前“双自联动”公司-张江高科2016 年估值在53.5XPE。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受科创中心相关政策利好,同时受益静安和闸北两区合并,暂不给予目标价和评级。

    风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。