公司定增注入欣云投资 49%股权,并加大 14-06 地块项目的开发力度。 2015年 10 月 21 日,公司公告称,公司第七届董事会第五十二次会议审议通过了《 上海市北高新股份有限公司非公开发行 A 股股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司控股股东上海市北高新(集团)有限公司在内的不超过 10 名特定对象发行股票。本次发行股票价格不低于 15.3 元/股。本次拟发行股票数量不超过 1.76 亿股,募集资金总额不超过 27 亿元。 其中,公司控股股东市北集团将以其持有的欣云投资 49%的股权参与认购(合计预估值约为 5.61 亿元),其余预计可募集现金不超过 21.39 亿元, 扣除发行费用后,将以增资欣云投资方式全部用于 14-06 地块项目的开发及运营。

    14-06 地块项目总建筑面积 20 万平,有望获得净利润 4.7 亿元,净利率14.5%。 本次定增完成后, 市北集团持有公司股权比例将变为约 44.88%,仍然保持公司控股股东地位。 我们认为,首先,该定增将有利于公司进一步拓展市北高新园区内的创业创新服务平台的空间,吸引一大批新兴产业项目和企业入驻,提升公司的创新平台和基地的服务能力,对接上海科创中心的建设。其次,该定增将有利于整合园区资产,提高上市公司资产规模和质量,提升公司盈利能力。第三,该定增将有利于改善公司财务结构,减少偿债风险,提升公司综合竞争力。

    投资建议: 受益于科创中心建设, 储备有望较快增长, 给予买入评级。 公司定位于“ 精品园区”综合运营商、 服务集成商和投资商,已布局 3.13 平方公里的上海闸北市北高新产业园和 5.2 平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年 30%高增长,园区生产性服务业比重已超 90%。公司合计持有权益建面 118 万平。同时,未来 5 年市北高新园区可开发建面 260 万平,南通储备 4200 亩土地。 自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。 近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。 我们预计公司 2015、 2016 年 EPS 在0.41 元和 0.48 元。 截至 10 月 22 日,公司收盘于 24.92 元,对应 2015、 2016年 PE 分别为 60.8 倍和 51.9 倍。 目前“ 双自联动”公司-张江高科 2015 年估值在 58XPE。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受科创中心相关政策利好,同时受益静安和闸北两区合并,给予公司 2015 年 70 倍 PE, 对应目标价 28.7 元,维持“买入”评级。

    风险提示: 公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。