事件。公司公布2015年半年报。报告期内,公司实现营业收入8048万元,同比增加18.3%;归属于上市公司股东的净利润1916万元,同比下滑2.1倍;实现基本每股收益-0.03元。

    2015年上半年公司房产销售尚未结转使得公司营收增18%,而净利润下滑2.1倍。上半年,公司开发的市北新中新项目与三家国内外上市企业分别签订了三栋楼宇的《房地产预售合同》,合同总金额达7.78亿元,但由于该项目尚未办妥房地产移交手续,因此报告期内尚未确认销售收入;市北云立方项目于2015年7月分别与上海宝尊电子商务有限公司和厦门科华恒盛股份有限公司签署协议,完成租赁面积达3.17万平。上半年,公司自行开发的在建项目达四个,总建筑面积超过了40万平。同时,报告期内公司与品牌开发商合作开发的在建项目总建筑面积达20万平。截至上半年底,公司旗下聚能湾公司的苗圃项目达116项,孵化器企业达103家,加速器企业达30家。公司努力构建“原始股投资-天使投资-风险投资-股权投资”企业全生命周期的投资体系。上半年,聚能湾公司通过原始股投资的方式对入孵初创型企业进行了股权投资,已经签署投资协议的企业有8家,有投资意向并正在洽谈的企业达到了14家。

    2015年以来,公司竞得4幅地块项目,合计权益建面3.8万平。2015年7月,公司出租1万多平房屋租赁合同;公司与科华恒盛在云计算基础设施等领域进行合作。2015年以来,公司合作设立两家公司,投资4.57亿元。2015年3月,公司加大孵化器建设,布局科创红利。

    投资建议。受益于科创中心建设,储备有望较快增长,给予买入评级:公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前,市北高新园区经济每年30%高增长,园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。自贸区产业链升级后,部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。我们预计公司2015、2016年EPS为0.41元和0.48元。截至8月31日,公司收盘于10.75元,对应2015、2016年PE分别为26.2倍和22.4倍。目前“孵化器主题”公司平均2015年估值在34XPE。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受科创中心相关政策利好,给予公司2015年40倍PE,对应目标价16.4元,维持“买入”评级。

    风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。