事件：公司发布2020 年半年度业绩报告，上半年公司实现营业收入12.75 亿元，同比增长65.68%；归母净利润2.76 亿元，同比增长37.36%；扣非归母净利润2.83 亿元，同比增长41.68%。

    受益于地产业务，上半年业绩稳健增长；但疫情之下，物流园和其他业务收入有所下滑。分业务来看，公司上半年房地产销售实现收入10.33 亿元，同比增长135.31%；但由于疫情因素，美居物流园出租率和租金受到一定影响，实现收入1.86 亿元，同比减少11.85%，同时造成0.16 亿元的公允价值变动损益；其他业务也出现一定程度下滑。

    房地产业务毛利率下降（地产业务毛利率39.59%）导致上半年整体毛利率下降至47.26%。

    冷链物流一期投入使用，现有业务版图可支撑三年业绩稳健增长。报告期内，公司冷链物流项目一期投入运营，一期规模3 万吨；疫情期间，汇领鲜成为乌鲁木齐市应急储备物资重点保障企业，当前项目一期出租率稳步提升，预计后续将逐步贡献收入。此外，考虑到业绩贡献稳定的美居物流园、项目储备丰富的地产业务，公司现有的业务版图可支撑三年内业绩持续稳健增长。

    承诺退出地产业务，期待核心主业的确立。公司2019 年承诺不再植入地产业务，后续更加聚焦物流主业。我们分析公司主业将围绕商贸物流、冷链物流和能源物流展开，核心主业或将从冷链物流和能源物流中产生。公司已于6 月20 日公告参股设立将淖铁路有限公司，迈出了能源物流的第一步。考虑到公司的战略定位、资金实力，未来不排除在物流领域外延扩展的可能。

    盈利预测与投资建议：现有框架下，预计2020-2022 年EPS 分别为0.79/0.96/0.93 元，对应PE 为6.91/5.69/5.88 倍，维持“买入“评级”。

    风险提示：资产减值损失，租金水平大幅下降，外延扩展不及预期。