报告摘要：

    　　物流为公司主业 ，阶段性植入房地产业务，业绩稳健增长。广汇物流于2016 年借壳大洲兴业上市，公司上市前后主业均定位为物流园经营，但为更好的实现业绩承诺，阶段性植入房地产业务。“商贸物流+地产业务”

    　　助力公司业绩稳健增长，公司近三年归母净利润复合增长率达到49.12%，2019 年物流园经营和地产业务贡献比约1:3。现有版图可确保未来三年业绩稳定增长，且地产业务将继续贡献稳定的现金流。

    　　承诺退出房地产业务聚焦物流主业，核心主业或主要在冷链物流和能源物流中产生，未来外延扩展可能性大。公司于2019 年承诺退出房地产业务，聚焦于做大做强物流主业。我们分析，未来公司物流主业将主要围绕商贸物流、冷链物流和能源物流三方面展开，但核心主业或将在冷链物流和能源物流中产生。从业务协同、资金储备以及利润实现的角度，公司物流板块进行外延扩展的可能性大。

    　　新疆冷链物流市场供不应求，公司布局恰当其时，且主要布局毛利率相对较高的冷链仓储业务。新疆冷链物流需求空间大，但全疆冷库容量仅100 万吨左右，处于供不应求的局面，且市场格局相对好于全国。公司着力布局冷链物流中毛利率较高的仓储环节，打造的10 万吨级冷链物流基地“广汇汇领鲜”一期已于2019 年底建成并投入使用，当前出租率已达60%以上；随着二期项目的推进，公司或将与海鸿冷库、九鼎冷库形成“三足鼎立”格局，市场份额或达30%以上。

    　　参股将淖铁路，能源物流领域迈出第一步，期待更进一步的布局。公司2020 年6 月20 日公告参股设立将淖铁路公司，迈出布局能源物流的第一步。将淖铁路将缩短新疆至华北、东北地区的运输距离，与各矿区专用线共同形成一套完整的集煤系统，形成疆煤外运的另一重要通道。

    　　投资建议：公司承诺退出地产业务、做大做强物流主业，未来存在大概率的外延机会。现有框架下，预计2020-2022 年EPS 分别为0.79/0.96/0.93元，对应PE 为6.46/5.33/5.50 倍。采用分部估值，公司2020 年合理市值为90 亿元，较当前有36%的空间。首次覆盖，给予“买入“评级”。

    　　风险提示：资产减值损失，租金水平大幅下降，外延扩展不及预期。