投资要点

    　　近期我们调研了广汇物流，主要内容如下：

    　　美居物流园地理位置优越，经营稳定

    　　美居物流园地处乌鲁木齐中心北部，在整个城市“南限北扩”的大背景下，预计美居物流园未来的客流量保持稳定。过去几年平均租金水平单边上涨，展望未来，由于有新的竞争对手进入乌鲁木齐市场（如居然之家、红星美凯龙等），且电商对传统卖场的冲击，预计未来的租金水平将保持平稳，不具备继续上涨的基础。

    　　美居物流园K、L 座改造升级有望今年四季度开业，贡献利润增量

    公司去年开始对K、L 座改造升级（占整个美居物流园建筑面积的9%），将原本单一的家具建材市场升级为集餐饮、娱乐、购物为一体的商业综合体。由于未来乌鲁木齐地铁二号线直接开到美居物流园地下一层，前景非常好。目前K、L 座招商基本完成，预计四季度开业，租金水平将是原有的2 到3 倍，为公司贡献利润增量。其中，电影院物业将分4 年出售。

    　　商业物业租赁业务依托广汇房地产物业

    　　今年以来，商业物业租赁业务贡献了不少净利润增量。这块业务主要是租入关联方广汇房地产的物业，再分拆租给客户，做轻资产的物业管理，未来这块还将增加4 个物业，均为广汇房地产所有。由于美居物流园十几年的经营经验，让公司团队在物业管理上更加专业，因此广汇集团让广汇物流来管理旗下相关物业。未来可以考虑拓展到非关联方的物业管理。

    　　公司保理业务疆内起步较早

    　　保理业务在新疆发展起步的比内地要慢，公司在这块已经占得先机，依托美居物流园的大量客户资源，发展较好，目前注册资本已经增加到2 个亿，年化利率约15%到16%。由于乌鲁木齐开发区相关扶持政策，很多资金开始慢慢进入疆内做保理业务，目前利率有一定下滑压力。公司还在深圳设立了保理公司，注册资本2.3 亿，依靠疆内业务的经验做外延扩张的战略性布局。

    一带一路发展战略和智慧社区服务是公司未来的长期看点

    新疆作为一带一路桥头堡，会显著受益。公司在乌鲁木齐北站的冷链物流项目将受益于生鲜产品的流动。公司的智慧社区服务，依托广汇房地产在乌鲁木齐存量物业的绝对领导地位（绝大多数小区都是广汇自己的物业来管理，业主群体非常庞大），提供生鲜、娱乐、金融、安保服务，潜力较大。

    　　广汇集团将继续大力支持公司做大做强

    　　由于公司借壳上市，想要对股东进行利润分配，必须尽快补上所有者权益的窟窿，所以广汇物流集团将给与公司资金支持、资源整合，积极推动可以协同的资产注入广汇物流，增加公司盈利水平（刚刚公告的蜀信公司就是例子），另外，公司还积极选择跟一带一路战略相关的方向进行外延并购，不断做大做强公司。

    　　另外，员工持股、股权激励，公司都在积极论证中。

    　　主要观点

    　　我们认为，公司旗下的美居物流园的稳定经营，以及升级改造和轻资产扩张的增量使得公司的业绩稳定性非常强，业绩承诺（2017、2018 年分别为3.4 亿、5 亿）完成的可能性非常高，未来一带一路发展和公司智慧社区服务将提供长期增长想象空间，目前估值非常合理，可积极关注。

    　　风险提示

    　　美居物流园出租率不达预期，北站物流项目、智慧社区项目投入过大。