重组完毕脱星摘帽，国资控股，业务转型聚焦机场与免税。2021 年公司进行业务重组，引入战略投资者海南控股（第一大股东），实控人变更为海南省国资委。重组债权安排后，公司费用端改善，现金比率提升，偿债压力大幅减轻，回归60%负债率水平。此前公司聚焦房地产业务，重整后公司逐步去化地产，构建“以机场主业为根本，以免税商业地产、物业酒店服务为两翼，以临空、资本为两大驱动引擎”的“一本两翼双引擎”新业态格局。2022 年，公司归母净利润为18.56 亿元，主因土地转让金冲回20 亿元，列入非经常性损益，扣非归母净利润为-5.16 亿元，主要系机场及免税全年受疫情冲击影响较大。

    　　机场业务为公司主要收入来源，凤凰机场为核心资产，贡献机场业务主要营收，旅游需求释放+机场扩建有望迎来新增长。2022 年凤凰机场实现营业收入为9.38 亿元，机场业务营收占比达89.93%。伴随免税二期项目推进以及T3航站楼扩建，非航空性业务收入有望迎来增长。疫情放开后，公司2023 年客流实现开门红，2023 年第一季度凤凰机场完成航班起降3.6 万架次，旅客吞吐量619.5 万人次，航班起降架次与旅客吞吐量创通航以来季度历史新高，旅游需求释放有望助力航空性业务修复。

    　　免税业务为公司重要成长点，参股+租赁共享海南离岛免税成长红利。1）卡位核心地段把握流量关口出租物业：公司旗下的海口日月广场及控股的凤凰机场均为流量要地，通过给中免、海控全球精品免税城提供免税经营场地收取租金，2023 年公司重新调整与中免及海控全球精品免税城在日月广场的租金，有望进一步增厚业绩；2）参股机场免税店：公司通过参股美兰机场免税店、凤凰机场免税店以及海南海航中免免税店获取投资收益，2023 年凤凰二期免税项目有望开业，届时将新增5000 平米免税面积，进一步增厚公司业绩。

    　　“去地产化”策略下，传统地产业务缩减，积极转型临空产业配套，强化物业管理服务品质。近年来公司积极沿着从海南省外到省内方向推进地产去化，加强在建储备项目推进，2022 年无新增开工面积，未来将积极转型临空产业，全力挖掘临空商业及相关产业链，聚焦海南省内核心资产；物业管理业绩稳健，在管项目规模稳定，有望未来通过增强服务品质提升附加价值。

    　　公司核心主业有望深度受益于自贸港建设。海南自贸港方案囊括交通、旅游、税收、贸易等多方面内容，并致力于实现海南高度的人员、货物流通自由。我们认为公司机场业务有望深度受益于海南自贸港建设完毕后客流、货运的大幅提升，且伴随凤凰机场T3 航站楼的投入，未来旅客吞吐量有望继续上一台阶承接增长的客流，同时公司卡位核心流量地段深度参与离岛免税，未来有望持续享受离岛免税红利；公司在海南的核心资产未来亦有望依托自贸港红利优势实现保值增值。

    　　投资建议：公司为海南核心基础设施运营商，近年来转型“机场+免税”两大核心业务，我们认为公司业务未来有望深度受益于海南自贸港发展红利。

    　　我们预计2023-2025 年公司归母净利润分别为9.60/13.78/17.70 亿元，分别同比变化-48.31%/43.58%/28.45%，对应PE 为51/35/28X。首次覆盖，给予“推荐”评级。

    　　风险提示：居民出境需求恢复低于预期；海南自贸港建设低于预期；宏观经济下滑；离岛免税政策变动等。