评述

    公司实现净利润5.19亿元，股改承诺兑现，业绩主要来自于股权转让。2010年公司转让上海弘圣公司48.4761%股权，为公司带来净利润3.92亿元，兑现资产重组时2009-2010年度净利润合计不低于6亿元的承诺。

    公司财务状况稳健，资本开支可控，未来财务风险有限。账面现金12亿，同比增长45.7%；期末资产负债率66.5%，比上年提高了5.9个百分点；真实资产负债率59.0%，较上年下降了1.6个百分点；长期借款增加了14亿元，净负债率提升22.9个百分点，达到83.6%，但仍属可控范畴。

    公司资产质地优良，三个大型地产项目实为超级利润奶牛。"华丽家族·太上湖"、"上海新天地43街坊"和"汇景天地"清一色定位高端，其中上海新天地闻名世界，售价超10万元/平米，汇景天地售价7.5万元/平米，太上湖售价2万元/平米（10年结算毛利率高达53%）。保守估计，三个项目可贡献净利润90亿元，以现有股本计，合计每股17元。

    往后看，收购金叠公司剩余股权将助推11-12年业绩。考虑到公司土地储备数量偏薄弱的现状，大股东承诺，待条件成熟时，金叠公司49%的股权部分甚至全部转让给上市公司。该项目预计在2011年完全竣工，49%股权对应销售收入约50亿元，净利润不低于10亿元，收购将对公司11-12年的利润产生较大影响。

    地产调控常态化，公司尝试培育第二主业。为有效平滑业绩波动，2010年公司收购华泰长城期货40%的股权，4个月便取得投资收益1000万元。2011年，公司将继续关注热门行业，选择在适当时间进行尝试性的投资。

    以现有的股本计，预计公司2011、2012年EPS分别为1.30元、1.82元，对应动态PE分别为13X、9X。保守估计公司NAV21.8元，公司目前股价相对折价23%，具有很好的安全边际。设定公司未来6个月目标价20元，给予"买入"的投资评级。