基建REITs 试点推行，带来全新发展机遇。近期证监会发改委力推基建REITs 试点。基建REITs 推出可盘活存量资产，增加基建资金来源，提高投资人资金周转效率，实现建筑企业商业模式闭环，业务可持续发展，同时加速基建投资专业服务市场形成，具备相关能力和专业团队的公司将受益。由于基建REITs 试点阶段门槛较高，要求项目收入主要以使用者付费为主，短期公司在手项目直接受益暂难，但未来如若政策调整，公司大量在手项目仍具潜力。同时，公司拥有国内一流的专业投融资团队、建设管理团队以及基建PPP 数据公司，是拥有双库PPP 专家最多的社会资本之一，可以提供基建全生命周期的一站式综合服务，未来在基建二级市场衍生出的评价、咨询、投资管理环节有望受益。

    传统施工业务：装配式快速发展，业务结构显著优化，经营效率不断提升。

    一方面公司积极拓展装配式建筑技术，设立全资子公司龙元明筑专注装配式技术整合，已成功研发高性能钢结构全装配住宅产品体系，装配率可达95%以上，并整合旗下大地钢构等原有装配式力量，力促钢结构装配式业务成为新增长点。另一方面，依靠PPP 领域积累的专业品牌优势，业务结构显著优化，19 年传统施工业务中新承接公建、厂房、市政类项目占比达47.9%，房建类项目由上年的 96.8%下降至41.3%；新承接的非民营投资项目占比达 49.7%。公司改变项目管理模式，加强对项目管理力度，原料采购、招投标、运营管理等环节协同度得到强化，经营效率不断提升。

    PPP 投资业务：逐步进入投收平衡的新阶段。2019 年公司综合考虑PPP 政策和融资环境变化，提高了项目筛选标准，主动降速求稳，虽项目承接量减少，但在手项目仍然充足，项目质量显著提高。公司PPP 投资高峰已过，2019 年长期应收款新增80 亿元，同比减少29 亿元；同时前期项目逐步完工进入运营回收阶段， 2019 年公司实现PPP 项目回款12.33 亿元，同比增长144%。随着进入收款期的PPP 项目的不断增加，公司将逐渐步入PPP项目资金投出与投资回笼良好平衡的发展阶段。

    运营业务：运营业务快速积累，深耕专业前期可期。随着前期PPP 项目陆续进入运营期，公司已形成一定规模的运营资产，包括物业维护 360 万平方米、场馆 69 万平方米、市政道路50 多条、站前广场13 万平方米等，并新成立龙元明兴专业运营平台子公司，同时联合外部优质运营资源强化运营管理。公司还聚焦深耕多个重点领域：在园区运营方面，和天册公司合资成立龙元天册子公司，打造领先的产业园区运营平台；在停车场领域，公司持股停车专业企业益城停车25%股权；在医疗领域，拟与树兰俊杰设立产业基金，开拓医护康养运营蓝海市场极具前景。

    投资建议：预测公司20-22 年归母净利润为11.3/12.5/13.9 亿元，对应EPS分别为0.74/0.82/0.91 元（19-22 年CAGR 为11%），当前股价对应PE 分别为12/11/10 倍，考虑到公司积极开拓运营新市场潜力，参考可比公司估值，给予目标价12.58 元（对应20PE17 倍），维持“买入”评级。

    风险提示：PPP 落地不达预期风险、项目融资进度不及预期风险、疫情影响超预期风险、新运营业务拓展不达预期风险、PPP 项目运营及回款风险。