投资要点

    业绩总结：公司2019 年实现营业收入391.9 亿元（+27.2%）；实现归母净利润34.6 亿元（+55.5%）；拟每10 股派息2.87 元（含税），对应股息率4.66%。

    业绩增长符合预期，毛利率略有提升。公司业绩与2020 年1 月21 日发布的业绩快报相当，符合市场预期。报告期公司净利率同比提升2.51pp 至10.61%，业绩增速超过营收的原因：1）地产结转毛利率同比提升1.1bp 至26.7%；2）费率下降明显，三项费率下降1.7pp 至9.5%，销售和管理费率均改善明显；3）公允价值变动净收益和投资净收益均有大幅改善。

    销售规模稳定增长，区域分布更为均衡。2019 年公司实现销售额1015 亿，同比增长18.7%，销售均价9270 元每平米，同比减少13.12%（加大了部分低毛利项目的销售去化力度），权益销售比例为70.5%，相比2018 年减少3.1pp。从销售贡献结构来看，西南、华东、华中、华南和华北区域销售占比分别为 30%、26%、22%、12%和10%，其中华南区域销售增幅（+203.5%）尤为显著，华中（+65.19%）、华北（47.47%）区域亦表现突出，表现较为均衡。2020 年公司销售要保持增长有一定压力，带可售货值的资产包收购可能是个突破口。

    拿地回归二线和强三线，华东区域值得期待。2019 年公司新增 48 个项目，新增拿地建面 1121 万方，同比下降 25%，其中新一线和二线占比 60%、强三线占比 40%，新增土地货值约1300 亿。截止2019 年末，公司总体土储货值约2700 亿，建面1773 万方。其中成都和滇渝地区分别占比14.3%和25.3%，华中区域占比23.2%。公司贯彻“1+3+N”城市战略布局，新团队履行后华东区域的拓展和深耕值得期待，2020 年公司拿地的弹性或值得关注。

    净负债率大幅改善，物业成功分拆上市。2019 年末公司净负债率降低了23.4pp至79.2%，主体信用评级被大公国际上调至“AAA”。2019 年10 月公司旗下物业公司“蓝光嘉宝”成功在香港上市，综合实力位列2019 物业服务百强企业全国第11 位，双资本平台有助于公司的业务协同和信用改善。

    盈利预测与投资建议。预计2020-2022 年EPS 分别为1.73 元、1.96 元、2.13元，考虑到公司安全性提升、保持收并购的灵活性，给予目标价7.60 元，维持“买入”评级不变。

    风险提示：区域深耕和销售回款低于预期、分红比例或持续低于预期等。