投资要点

    　　区别于市场：市场认为公司属性偏商业地产，主业经营成长性偏弱，Chinagoods、义支付业务等偏早期，盈利贡献少。我们则认为公司受益于一带一路、1039 贸易和义乌的产业集聚，优质铺位供不应求，经营收益有望提升。

    　　此外公司的可租赁面积不断扩容：旧区盘整+二区东招商积极，2025 年10 月将落地的全球数贸中心贡献增量；Chinagoods 和义支付是公司转型贸易综合服务商的重要一环，进一步赋能商户经营，解决商户在物流、仓储、运营、交易、支付上的痛点，形成数字化的闭环，增加新的变现渠道，打开长期增长中枢。

    　　跨境贸易景气度向上，义乌具备得天独厚的区位优势义务进出口市场景气度高增，产业、物流和资金集聚，提供了得天独厚的经营场所。借助“一带一路”、“义新欧”班列、1039 试点等政策支持，贸易便利性提升，需求不断扩容。

    　　公司层面：主业稳步扩容，升级为顶尖贸易综合服务商。

    　　义乌商贸市场景气度超2019 同期水平，主营业务迎来强复苏。出租率近年维持高位，商铺市场价值不断提升。主业持续扩容，二区东市场于2022 年6 月建造完成，通过数字化应用和智能化服务，全面升级市场基础设施，预计新拓三层带来的选位费和租金收入有望增厚业绩；2025 年，公司将在义乌国际商贸城五区东侧建设义乌全球数贸中心，总建面约123.6 万平米，项目投资总额约83.2 亿元，整体市场经营业务有望持续扩张。

    　　Chinagoods 和义支付等综合服务产品是公司业务的跨越式升级，形成数字交易闭环。1）Chinagoods 联通供需双方在生产设计、展示交易、市场管理、物流仓储、金融信贷等多个环节的需求，旨在促进市场资源的高效、精确配置，打造一个真实、开放、融合的数字化贸易综合体。2023 年GMV 超650 亿元规模，远超年初设定500 亿目标，增长持续超预期。2） Yiwu Pay 义支付23 年2 月正式亮相发布，标志着全球最大的小商品集散中心拥有了自己的全球支付渠道，助力义乌90 多万市场主体，上下游210 万家中小微企业数链全球、支付无界。3）成立环球义达和综保区，物流仓储持续布局，筑牢交付履约能力。

    　　盈利预测与估值

    　　预计公司2024-2026 年实现营业收入167.57/201.14/235.43 亿元，同比+48.30%/+20.03%/+17.05%；实现归母净利润29.94/30.47/41.58 亿元，同比+11.88%/+1.78%/+36.45%，对应PE 16X/15X/11X。考虑公司跨境贸易的龙头地位和远期成长性，给予“增持”评级。

    　　风险提示

    　　地缘政治风险；项目进展风险；宏观经济波动风险。