投资要点:

    事件:5 月10 日调研公司深圳旧改项目。

    获得贤合村项目,项目已可以进行拆迁工作。粤泰股份的龙岗区贤合村城市旧改项目是2016 年11 月公司通过增资方式投资深圳市大新佳业投资发展有限公司获得的城市旧改项目。粤泰股份持有项目60%股权。项目于16 年12月在龙岗区政府官网立项公示,17 年进入拆迁程序。截至调研5 月10 日,贤合村项目进展顺利,预计17 年底可以完成拆迁工作,18 年底开始建造并在18 年年底或19 年初开始销售。

    贤合村位于深圳东部战略方向上,为三条地铁线换乘枢纽。龙岗区十三五规划提出“深圳东部创新中心”的发展定位以及“生态龙岗、科教高地、创业新城、乐活家园”的发展总体目标。贤合村位于横岗商业文化中心,正位于规划的城市功能联动轴上。贤合村项目目前位于四联站200 米范围内,距离最近的3 号线塘坑站距离不到800 米。项目所在位置是近期实施轨道快线14号线、远期规划18 号线和19 号线的换乘站。轨道14 号线开通后,从贤合村到深圳市中心约30 分钟。

    我们认为项目可参考一站式购物生活地标香港太古城。香港太古城是在太古地铁站周边建造的集合住宅、综合商业中心、办公区于一体的综合社区,深受香港中产阶级欢迎。贤合村目前正在进行项目规划。考虑到其所处未来交通枢纽的位置,我们认为其规划可以参考香港太古城,可以打造成为生态商住综合体,未来销售可以定位为中高端收入人群。

    我们预计该项目单住宅部分可贡献的利润在30 亿元以上。贤合村项目所在区位周边楼盘售价约为4-5 万元每平米。考虑新建轨道交通和生活社区质量提升后带来的溢价,我们预计该项目在19 年开始销售时价格可以达到6 万元每平米。我们以至少30 万平方米的可售住宅计算(不包括限价保障房、回迁房和可售商业),该项目仅住宅销售一项可贡献的收入约为180 亿元,保守估计粤泰股份权益净利润可达30 亿元以上。

    维持“增持”评级。公司房地产项目开发建造稳步推进,旧改项目可进一步提高盈利能力。16 年成功在地产、养老、金融三方面战略布局,此外员工持股计划有利于公司管理和长远发展。公司4 月18 日完成送股后总股本调整,新总股本为2536.25 百万股。我们预计公司2017年EPS在调整股本后为0.34元每股。5 月19 日收盘价格为9.68 元每股,对应2017 年的PE 约为28 倍。我们给予公司35 倍PE 估值,对应六个月目标价11.90 元每股。维持“增持”评级。

    风险提示:政策调控重点城市基本面下行。