事件描述

    　　公司公告，2023 年公司实现营收981.3 亿（-18.4%），归母净利润8.9 亿元（-85.5%），扣非后归母净利润为亏损11 亿元（去年同期为盈利57 亿元），分红率10.0%。

    　　事件评论

    　　收入与毛利率双降，税费比例及少数股东损益占比提升拖累业绩。2023 年公司营收981.3亿元（-18.4%），结算资源量(-21.1%)价(-0.7%)齐降导致营收同比转负；归母净利润8.9亿元（-85.5%），归母业绩降幅大于营收，主因综合毛利率同比下降3.3pct 至17.4%(其中开发业务毛利率同比下降3.8pct 至16.2%)，投资净收益同比下滑50.8%至19.6 亿元，期间费用率、所得税率、少数股东损益占比分别同比提升1.6pct、17.4pct、38.8pct 至8.9%、47.4%、72.2%，上述因素共同导致归母业绩大幅下滑；此外资产与信用减值33.7亿元（去年同期减值47.3 亿元）一定程度也拖累业绩表现。截至2023 年末公司账上预收款658.1 亿元（-14.3%），预收款/结算收入=0.77X，后期结算收入或仍将承压。

    　　销售规模居行业头部梯队，拿地投资更趋审慎。2023 年公司销售额1535.5 亿（-30.8%），行业排名第10，销售均价1.75 万元/平（-19.5%），销售规模仍处行业头部梯队。资金链趋紧下公司拿地投资审慎，聚焦布局深圳、东莞、上海等高能级城市，全口径拿地额125亿（-66.0%），拿地面积95 万方（-61.7%），拿地均价1.32 万元/平（-11.3%）；金额与面积维度的拿地强度分别同比下降8.5pct、13.5pct 至8.1%、10.8%。截至2023 年底公司未结算土储4100 万方（-20.9%），土储仍具一定规模，只是适销对路的新库存占比下降。2023 年公司新开工/竣工量分别为313/1343 万方，同比下降40.0%、5.3%，完成去年中计划目标的72%、99%；2024 年计划新开工/竣工183/1074 万方，新开工计划对计划同比下降48.5%，竣工计划对实际下降20.0%，后期竣工结算资源承压。销售延续弱势，资金链趋紧，公司前端投资与开工主动收缩是理性选择。

    　　降杠杆是主基调，融资成本持续下行。截至2023 年底公司有息负债合计 919.1 亿元(-20.2%)，降杠杆是公司主基调，其中银行借款占比75.5%，长债占比55.6%。三道红线指标居于绿档，资产负债率68.7%，剔除预收款后的资产负债率61.3%，净负债率53.2%。

    　　融资成本持续下行，2023 年债务融资加权平均成本为4.36%（-0.17pct）。

    　　投资建议：受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向也顺势趋于审慎；债务压力临近、资金链趋紧下，公司紧抓销售回款，积极抵押优质资产换取现金流的态度值得肯定。作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在，如果政策进一步宽松，等到市场需求企稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善，预计2024-2026 年归母净利9.6/10.2/10.5 亿，增速8.4%/5.7%/3.2%，对应PE分别为19.1/18.1/17.5X，维持“增持”评级。

    　　风险提示

    　　1、销售下滑，现金回款减少，资金链压力进一步趋紧；2、资产处置受阻，资金链压力加剧。