上半年公司营收相对稳健，业绩承压，调增竣工计划或对全年结转规模形成一定程度的支撑；上半年销售排名与一季度持平，较去年全年有所下滑；拿地谨慎，深耕高能级城市，土储质量较优；财务稳健，融资成本进一步优化，整体资金链边际下降，现金流结构上以销售回款为主导；持有型物业经营稳健，其中产业地产租金收入高增，金地智慧服务和代建业务稳步发展。预计2023-2025年EPS分别为1.30、 1.26、 1.31 元，维持“强烈推荐”评级，考虑到公司高能级城市项目进入推盘周期，且中长期有望受益于行业竞争格局改善，给予目标价9.08元/股（对应2023PE=7X）。

    　　上半年公司营收相对稳健，业绩承压。2023年上半年，公司实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为369 亿元/33 亿元/15 亿元（同比分别+31.1%/-19.3%/-22.3%）。23H1 公司营收相对稳健，营业利润增速低于营业收入：主要由于公司毛利率较22H1 下降5.6 PCT 至16.6%（其中房地产业务结算毛利率较22H1 下降6.3 PCT 至14.9%），投资收益较上年同期减少15.5亿元至7.1亿元；而税金及附加较22H1减少9.2亿元至4.8亿元，则形成一定对冲作用。归母净利润增速低于营业利润，主要因为报告期内所得税费用增加（23H1 所得税费用较22H1 增加3.3 亿元至10.5亿元），而结算权益比提升（23H1归母净利润占净利润的比例较22H1增加9.0 PCT至67.0%）形成一定对冲作用。

    　　全年来看，调增竣工计划或对全年结转规模形成一定程度的支撑。中报对全年新开工和竣工计划都进行了上调，根据中报，公司23年全年计划新开工/竣工面积分别435 万平方米/1353 万平方米，较年初计划值分别增加22.5%/4.5%。截止23年6月底，公司合同负债971亿元（较截止22年年底的768 亿元增加26.4%），对22 年营收的保障系数0.81 倍（高于22年底的0.64倍），并考虑到公司往年资产减值较为充沛，或对全年业绩形成一定支撑。

    　　上半年销售排名与一季度持平，较去年全年有所下滑。公司上半年全口径累计销售面积/金额分别为471 万平方米/858 亿元（同比分别+12.4%/-14.7%），对应销售均价1.82万元/方（同比-24.1%）。根据克而瑞，公司23H1全口径销售额位列行业第12，与23Q1持平，较22全年下滑5名。

    　　拿地谨慎，深耕高能级城市，土储质量较优。公司上半年累计新增全口径计容建面/总地价分别为85 万平/119 亿元（同比分别为-45.5%/-33.5%），对应楼面均价1.40万元/平（同比为+22%），新增项目主要聚焦高能级城市，包括上海、杭州、南京、西安、东莞等城市，新获取项目中一二线城市占比达73%。上半年投资力度（全口径拿地额/全口径销售额）为13.9%，较上年同期（17.8%）有所放缓，在行业整体销售尚有不确定的背景下，公司以“量入为出”原则进行审慎投资。

    　　土储方面，截止23年6月底，公司总土地储备约4878万方（未结转口径），估算公司未售口径货值约5600 亿，对应静态去化周期2.7 年左右。权益土地储备约2194 万方，其中一二线占比约73%，土储相对充沛且质量较优。

    　　财务稳健，融资成本进一步优化，整体资金链边际下降，现金流结构上以销售回款为主导。截至23 年中，公司账面有息负债1096 亿元（较22 年末减少4.9%），货币资金461亿元（较22年末减少15.5%），扣预收账款的资产负债率62.9%（较22年末减少2.4 PCT），净负债率53.5%（较22年末+1.3 PCT）。期限上看，短期有息负债占比37.2%（较22末上升1.3 PCT）；来源上看，银行借款/公开市场融资/其他融资占比分别为70.8%/29.0%/0.2%，对比22 年底的来源结构（银行借款/公开市场融资/其他融资占比分别为61%/38%/1%），公开市场融资比例显著下降；综合融资成本4.39%（较22年末降低14 BP）。

    　　此外，截止23 年中，公司现金流方面：整体资金链（过去四个季度的现金总流入/过去四个季度的总流出）为93%，自22年年底开始整体资金链低于100%，并逐季度边际下滑，期望未来能随政策影响销售改善而改善；结构上，公司经营流入、筹资流入、投资流入占总流出的比例分别为75.8%、18.7%、5.4%，说明公司现金流结构以销售回款主导，且经营流入占比提升。

    　　持有型物业经营稳健，其中产业地产租金收入高增，金地智慧服务和代建业务稳步发展。

    　　持有型物业：（1）商办物业方面，上半年在营写字楼、商业项目19个，实现租金收入12 亿元（同比+16.6%），平均出租率73%。（2）产业地产方面，在营项目36个，实现租金收入16亿元（同比+643.9%），平均出租率83%，同时公司还进行了租金以外的收入拓展，光伏试点成功带来相关增值服务收入首次破千万元。（3）长租公寓方面，成熟项目平均出租率稳定在95%以上。

    　　金地智慧服务：截至23年6月末，公司合约管理面积达3.7亿平方米（同比+2.2%），在管面积达2.2亿平方米（同比+11.9%），其中，产业园区项目实现集中突破，上半年中标园区项目28个。

    　　代建业务：上半年，金地管理新增签约管理面积约368万平方米（其中住宅/非住宅分别约204万平方米/164万平方米），成功进入郑州、长沙、包头、保定、中山、昆明等新城市市场，并在天津、上海、西安、东莞、温州等城市持续深耕。截至23年6月末，公司代建业务已布局全国超50座城市、管理服务项目超160 个，累计签约管理面积超2200 万平方米，其中住宅签约面积超1,400万平方米，；非住宅类签约面积超800万平方米。

    　　投资建议：上半年公司营收相对稳健，业绩承压，调增竣工计划或对全年结转规模形成一定程度的支撑；上半年销售排名与一季度持平，较去年全年有所下滑；拿地谨慎，深耕高能级城市，土储质量较优；财务稳健，融资成本进一步优化，整体资金链边际下降，现金流结构上以销售回款为主导；持有　　型物业经营稳健，其中产业地产租金收入高增，金地智慧服务和代建业务稳步发展。预计2023-2025年EPS分别为1.30、 1.26、 1.31元，维持“强烈推荐”评级，考虑到公司高能级城市项目进入推盘周期，且中长期有望受益于行业竞争格局改善，给予目标价9.08元/股（对应2023PE=7X）。

    　　风险提示：销售增长不及预期，受市场影响拿地保守，结算不及预期，毛利率变动不及预期，行业恢复不及预期拖累公司经营等。