事件：公司发 布2023 年半年报，2023 年公司实现营业收入368.56 亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32 亿元，同比下降22.24%；基本每股收益0.34 元/股，同比下降22.73%。

    　　销售量增价减：公司2023 年上半年实现销售金额858.2 亿元，同比下降14.7%；销售面积471.1 万方，同比增长12.4%；对应的销售均价为18217元/平米，同比下降24.10%。公司可售资源主要分布于华东、华北、华南的强一二线城市，展现公司优质的城市布局。

    　　收入增长业绩下滑：公司2023 年上半年实现营业收入368.56 亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32 亿元，同比下降22.24%。归母净利润同比下降，主要受到如下因素影响：1）2023 年上半年，公司房地产业务结算毛利率为14.87%，较去年同期下降6.31pct，这与行业整体毛利率下行趋势基本一致；2）2023 年上半年公司实现投资收益7.11 亿元，较去年同期投资收益22.62 亿元下降较多，主要由于对联合营公司的投资收益减少；3）2023 年上半年公司信用减值损失4580.05 万元。2023 年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为2.63%、4.68%，分别较去年下降0.43pct、1.51pct，公司加强管控，提高管理效能。

    　　土储充沛优质：2023 年上半年，公司新增土储约85 万方，总投资额119亿元，对应的楼面均价为14000 元/平米。从城市看，公司上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞拿地，均为高能级城市，新增土储资源优质。按照总地价计算的投资力度为13.87%，投资保持谨慎。截至2023 年上半年末，公司总土储4878 万方，权益土储2194 万方，对应的权益比例为44.98%。

    　　从城市能级看，一、二线城市的占比约73%，公司土储充沛优质，为公司中长期的平稳发展打下基础。

    　　持有型物业经营稳健：1）公司商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%。2）产业地产领域，公司运营期项目平均出租率高于95%，并且积极拓展租金外收入，光伏试点取得成功，相关增值服务收入首次突破千万元。3）公司长租公寓业务延续轻重并举投资战略，签约上海莘松路轻资产委托管理项目；2023 年上半年成熟项目平均出租率稳定在95%以上。

    　　物管代建高质量发展：截至2023 年上半年末，公司物管合约管理面积3.68 亿平，其中在管面积2.17 亿平，期内中标项目业态多元，包括医院、产业园等。公司代建业务规模持续高质量发展，截至2023 年上半年末，金地代建业务累计签约管理面积超过2200 万方，其中住宅和非住签约面积分别超过1400 万方、超过800 万方；2023 年上半年，公司代建业务进入郑州、长沙等新城市市场，并在天津、上海、西安等城市持续深耕，进一步增强金地代建业务的市场份额和竞争力。

    　　财务严控杠杆：截至2023 年上半年末，净负债率53.5%，剔除预收账款后的资产负债率62.9%，严控杠杆确保资金安全。截至2023 年上半年末，公司债务融资加权平均成本4.39%，将融资成本保持在合理水平。

    　　投资建议：公司销售量增价减，投资保持谨慎，土储充足，善于把握投资节奏。财务严控杠杆，控制融资成本在合理水平。结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025 年归母净利润为56.66 亿元、59.83 亿元、64.56 亿元，EPS 为1.25 元/股、1.33 元/股、1.43 元/股，对应PE 为5.74X、5.43X、5.04X，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。