23H1 业绩同比-22%、符合预期，毛利率16.4%、处于底部区域。据公告，23H1 公司营业收入369 亿元，同比+31.1%；归母净利润15.3 亿元，同比-22.2%；扣非归母净利润13.9 亿元，同比-27.5%；基本每股收益0.34 元，同比-22.1%。毛利率和归母净利率分别为16.4%和4.2%，同比分别-5.6pct 和-2.8pct。地产结算面积182 万平，同比+56.8%；结算收入311 亿元，同比+33.9%。三费费率为9.0%，同比-2.3pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.4pct、-1.6pct 和-0.3pct；合联营企业投资收益2.1 亿元，同比-90%。

    　　23H1 末预收账款971 亿元，同比-17.5%，覆盖22 年地产结算收入0.89 倍。

    　　23H1 销售额858 亿元、同比-15%，拿地谨慎、拿地/销售金额比14%。据公告，23H1公司销售额858 亿元，同比-14.7%；销售面积471 万平，同比+12.4%；销售均价1.8 万元/平，同比-24.1%。23H1 公司拿地谨慎，拿地面积85 万平，同比-45.5%；拿地金额119 亿元，同比-33.5%；拿地均价1.4 万元/平，同比+22.0%，主要由于在深圳、南京等一二线城市拿地。23H1 公司拿地/销售金额比14%；拿地/销售面积比18%；拿地/销售均价比77%。23H1 公司新开工面积179 万平，同比-46%；竣工面积437 万平，同比+12.3%；公司调整23 年全年新开工面积为435 万平，较年初计划+22.5%，同比-16.7%；竣工面积1,353 万平，较年初计划+4.5%，同比-4.6%。23H1 末，公司布局78 城，总土储 4,878 万平，同比-21.2%。

    　　23H1 租金及其他19.5 亿元、同比+12%，物管收入36 亿元、同比+22%。据公告，至23H1 末，我们计算公司保持三条红线绿档：剔预负债率63.9%，同比-4.0pct；净负债率54.1%，同比-3.5pct；现金短债比1.1 倍，同比-0.4 倍；有息负债余额1,103 亿元，同比-14.6%；有息负债中银行贷款、债券、其他分别占比70.84%、28.98%、0.18%。23H1末平均融资成本4.39%，同比-15bp，持续处于行业低位。23H1 租金及其他收入19.5 亿元，同比+11.5%；毛利率56.0%，同比-3.2pct。其中IP 租金收入15.3 亿元，同比+19.5%；累计开业GLA241 万平，同比+1.7%。23H1 公司物业管理收入36.2 亿元，同比+22.2%；毛利率8.1%，同比+1.8pct。

    　　投资分析意见：业绩下行，财务稳健，维持“买入”评级。金地集团作为老牌龙头房企之一，30 多载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，公司土地储备聚焦一二线城市，后续有望受益于一二线城市销售复苏；并且租金和物管收入稳步增长。我们维持公司2023-25 年盈利预测为52/52/52 亿元，现价对应23 年PE 为6.8 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行。