核心观点

    　　2023 年上半年公司实现营业收入368.6 亿元，同比增长31.1%，实现归母净利润15.3 亿元，同比下降22.2%。期内公司增收不增利的主要原因在于：1、盈利能力有所下滑，综合毛利率较去年同期下降了5.6 个百分点至16.4%；2、销售管理费用率较上年同期提升了0.4 个百分点至3.1%；3、投资收益较上年同期下降了68.6 个百分点至7.1 亿元。公司拿地聚焦核心，融资成本下行。

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    　　收入增长显著，盈利能力有所下滑。公司2023 年上半年实现营业收入368.6 亿元，同比增长31.1%，实现归母净利润15.3 亿元，同比下降22.2%。期内公司增收不增利的主要原因在于：1、盈利能力有所下滑，综合毛利率较去年同期下降了5.6 个百分点至16.4%；2、销售管理费用率较上年同期提升了0.4 个百分点至3.1%；3、投资收益较上年同期下降了68.6 个百分点至7.1 亿元。

    　　销售面积提升，经营韧性强劲。期内公司累计实现签约面积471.1万平，同比增长12.4%；累计签约金额858.2 亿元，同比下降14.7%。公司的可售资源主要分布于华东、华北和华南的强一二线城市，安全性高、流动性好的资产将助力公司平稳度过行业低谷期，并把握市场复苏带来的销售弹性。

    　　拿地聚焦核心一二线，融资成本显著下行。期内公司土地投资总额约119 亿元，新增土储85 万平，投资强度下降至13.9%，但质量明显提升，一二线占比达到100%。期内公司的净负债率、剔预资产负债率、现金短债比分别为53.5%、62.9%、1.1 倍，维持“绿档”，加权融资成本仅为4.39%，较上年末下降了14 个BP。

    　　维持买入评级，下调盈利预测及目标价。行业景气度下行下公司毛利率承压，我们预测公司2023-2025 年EPS 为1.36/1.46/1.63元（原2023-2025 为1.52/1.68/1.83 元），给予可比公司2023 年平均PE 估值10x，对应目标价13.6 元（原为15.2 元）。公司在手资源优渥，未来业绩修复弹性较大，因此维持买入评级不变。

    　　风险提示：调控政策放松不及预期；行业景气度下行超预期。