事件：公司发布2023 年中期业绩报告。2023 年上半年公司实现营收368.6 亿元，同比增长31.1%；归母净利润15.3 亿元，同比下降22.2%，业绩符合预期。

    　　营收稳步增长，归母净利润短期承压。2023 年上半年公司营收同比增长31.1%而归母净利润同比下降22.2%的主要原因：（1）投资收益同比下降68.6%；（2）前期低利润项目结算规模增加，房地产开发业务成本同比增长44.7%，房地产开发毛利率同比减少6.3pct 至14.9%；（3）营销力度增加，销售推广服务费同比增长12.5%。

    　　销售保持行业TOP10，可售资源聚焦核心城市。公司2023 年上半年实现销售金额858.2 亿元，同比下降14.7%；销售面积471.1 万平，同比增长12.4%，展示了较好的经营韧性。根据克而瑞数据，公司上半年销售额排名第10 位，同比下降1 位。可售资源主要分布于强一二线城市，安全性高、流动性好的资产将助力平稳度过行业低谷。

    　　深耕高能级城市，优化配置投拓资源。2023 年上半年，公司继续以“量入为出”的原则投资，加强对一二线城市布局。新增总土储约85 万平，同比下降45.5%；拿地金额119 亿元，同比下降33.5%。公司连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市获取优质土储。公司总土储约4878万平，权益土储2194 万平，一、二线城市占比约73%。

    　　融资成本优化，有息负债规模下降。2023 年上半年公司综合融资成本同比下降15bp 至4.39%；有息负债规模余额1096 亿元，同比下降4.9%。

    　　公司资产负债率为72.1%，净负债率53.5%，剔除预收账款资产负债率62.9%。良好的债务结构和资金状况为公司长期可持续发展奠定基础。

    　　物管收缩夯实基本盘，代建持续高质量发展。物管：2023 年上半年，金地智慧服务合约管理面积约3.7 亿平，较2022 年末下降0.2 亿平，收缩在管规模、注重有质量的发展。公司2023 年上半年代建业务服务项目超160 个，累计签约面积超2200 万方。

    　　盈利预测：公司聚焦高能级城市，销售保持第一梯队，多元业务高质量发展，低利润项目结算对毛利率及业绩有一定拖累。我们下调其2023/2024/2025 年归母净利润至58.7/61.8/66.6 亿元（ 前值为68.4/74.7/81.1 亿元），对应EPS 为1.30/1.37/1.47 元，对应PE 分别为6.0X/5.7X/5.3X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期。