事项：

    　　公司公布2023年半年报，上半年实现营业收入368.6亿元，同比增长31.1%，归母净利润15.3亿元，同比下降22.2%。

    　　平安观点：

    　　多因素致业绩承压，小幅上调竣工计划：2023H1公司实现营业收入368.6亿元，同比增长31.1%，归母净利润15.3亿元，同比下降22.2%。

    　　归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降5.6个百分点至16.4%；2）投资收益同比减少15.5亿元。2023H1公司竣工面积437万平米，同比增长12%；全年竣工计划较年初小幅调升4.5%至1353万平米，调整后竣工计划较2022年实际竣工面积微降4.6%。

    　　坚持高能级城市深耕，土储集中核心区域：2023H1公司实现签约面积471.1万平米，同比增长12.4%，签约金额858.2亿元，同比下降14.7%；新开工面积179万平米，同比下降46%，全年新开工计划较年初调升22.5%至435万平米。2023H1新获取项目总投资额119亿元，新增总土地储备85万平方米，拿地销售金额比13.9%、拿地销售面积比18%。新获取项目均位于上海、杭州、西安等一二线城市。期末总土地储备4878万平米，权益土地储备2194万平米，一二线占比约73%。

    　　高度重视债务管理，融资成本维持合理水平：2023H1末公司有息负债合计人民币1095.9亿元，其中银行借款占比70.8%、公开市场融资占比29%，其他融资占比0.2%；境内负债占比95.7%、境外负债占比4.3%。

    　　债务融资加权平均成本4.39%。公司长期负债占全部有息负债比重62.9%，债务期限结构合理。

    　　投资建议：由于公司规模发展、结算利润率水平低于此前预期，下调公司2023-2025年EPS预测至1.40元（原为1.54元）、1.43元（原为1.66元）、1.45元（原为1.73元），当前股价对应PE分别为5.6倍、5.5倍、5.4倍。公司高度聚焦高能级城市，区域深耕卓有成效，重视现金流管理，债务结构保持良好，前期股价出现调整，悲观情绪已有所反应，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若后续购房者预期扭转缓慢、楼市修复程度及节奏低于预期，将对公司经营发展产生冲击；2）盈利能力进一步下探、减值计提风险；3）公司房地产项目权益比例较低，可能面临少数股东损益占比上升稀释归母净利润，以及合作项目等风险。