投资要点

    事件：公司发布2022 年年报。2022 年实现营收1202.1 亿元，同比增长21.1%；归母净利润61.1 亿元，同比下降35.1%。业绩符合市场预期。

    营收稳步增长，短期业绩承压。2022 年公司营收同比增长21.1%而归母净利润同比下降35.1%的主要原因：（1）公司2022 年计提资产减值损失36.9亿元以及信用减值损失10.4 亿元，同比增加32.8 亿元；（2）2022 年公司实现投资收益39.7 亿元，同比下降44.7%；（3）少数股东损益占净利润比重同比提升6.0pct 至33.4%。利润率方面，公司2022 年毛利率为20.7%同比下降0.5pct，其中房地产业务毛利率为20.0%同比提升0.3pct，物业管理业务毛利率为9.1%同比下降0.9pct。2023 年一季度公司实现营收143.6 亿元同比增长7.5%，归母净利润5.1 亿元同比下降18.8%，主要是由于前期低利润项目结算导致毛利率下行。

    销售稳健排名稳中有升；投资拿地审慎，高度聚焦核心城市。公司2022年实现销售金额2218 亿元，同比下降22.6%。根据中指数据，公司全年销售额排名前进4 位来到第8 位。公司深耕一二线城市，2022 年在深圳、上海、南京、大连、福州等城市市占率位居当地前列。根据中指数据，2023年1-4 月公司实现销售金额591.2 亿元，同比增长1.9%。公司2022 年投资策略审慎，新增土地储备248 万方，同比下降84.8%；拿地金额368 亿元，同比下降71.9%，占销售金额比例为16.6%；拿地均价14839 元/平，同比提升85.5%。公司聚焦高能级城市投资，新获取项目中一二线城市占比高达95%。截至2022 年末，公司总土地储备约5182 万方，权益土地储备约2345 万方，其中一二线城市占比约71%。

    财务稳健，融资成本优化，有息负债规模下降。截至2022 年末公司综合融资成本下降3bp 至4.53%；持有货币资金545.1 亿元，其中预售监管资金77.4 亿元；有息负债规模余额为1152 亿元，同比下降8.3%。公司三道红线维持绿档：净负债率52.2%，剔除预收账款资产负债率65.3%，现金短债比1.13。良好的债务结构和资金状况为公司长期可持续发展奠定基础。

    多元业务全面发力。物管方面：金地智慧服务2022 年新增外拓合约面积超5000 万方，截至2022 年末合同管理面积达3.9 亿方。代建业务方面：

    截至2022 年末代建业务服务项目超115 个，累计签约面积超1832 万方。

    盈利预测与投资评级：公司财务健康投资聚焦高能级城市，多元业务稳健发展。但考虑到低利润项目结算对毛利率及业绩有一定拖累，我们下调其2023/2024 年归母净利润至68.4/74.7 亿元（前值为88.2/92.9 亿元），预测2025 年利润为81.1 亿元，对应的EPS 为1.51 元/1.65 元/1.80 元，对应PE分别为5.2X/4.8X/4.4X，维持“买入”评级。

    风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；疫情反复影响超预期。