事件：公司发布2022 年报和2023 年一季报。2022 年公司实现营业收入1202.08 亿元，同比增长21.14%；实现归母净利润61.07 亿元，同比下降35.09%；基本每股收益1.35 元/股，同比下降35.10%；每10 股派发现金股利1.36 元（含税）。2023 年一季度实现营业收入143.59 亿元，同比增长7.52%；实现归母净利润5.08 亿元，同比下降18.89%。

    　　销售量减价增，城市深耕取得成效

    　　根据公司2022 年12 月经营公告，2022 年公司实现累计销售金额2218.1 亿元，同比下降22.64%；销售面积1019.8 万方，同比下降25.94%；对应销售均价21750 元/平米，同比增长4.46%。2022 年，公司在深圳、上海、南京、大连、福州等城市的市占率居前列，表现了公司城市深耕战略取得了优秀的成绩。2023 年一季度销售金额441.2 亿元，销售面积242.9 万平方米，对应销售均价18164元/平米，华东区域的销售面积占比最高。

    　　投资聚焦高能级城市，2023 年加大投资力度

    　　2022 年公司新增土储总面积约248 万方，新增土储总投资额约368 亿元，对应拿地均价14839 元/平米，拿地力度16.59%，地售比0.68。公司严把投资标准，聚焦高能级城市，2022 年新增土储在一二线城市占比达到95%。截至2022 年末，公司总土储约5182 万方，权益土储约2345 万方，对应的权益比例45.25%，其中一、二线城市占比约71%。2023 年一季度仅新增一个项目，4 月加大投资力度，新增5 个地块，均位于一二线核心城市。2022 年新开工、竣工面积分别为522、1418 万方。2023 年公司计划新开工、竣工面积分别为355 万平方米、1295 万平方米，截至2023 年一季度末，公司新开工、竣工面积分别为57.81 万平方米、134.22 万平方米，分别完成全年计划的16.28%、10.36%。

    　　收入增长业绩下滑，减值损失影响利润

    　　2022 年公司实现营业收入1202.08 亿元，同比增长21.14%；归母净利润61.07 亿元，同比下降35.09%。

    　　公司归母净利润下降主要受如下因素影响1）2022 年公司毛利率20.66%，较2021 年下降0.52pct；2）2022 年资产减值损失和信用减值损失分别为36.9 亿元、10.35 亿元，同比分别提升205.4%、327.89%。2023 年一季度实现营业收入143.59 亿元，归母净利润5.08 亿元，同比分别增长7.52%，下降18.89%，归母净利润下降受到如下因素影响1）毛利率由2022 年一季度的19.72%下降2.22pct至17.50%、2）投资净收益为-2.04 亿元，2022 年一季度为4.68 亿元。

    　　三道红线稳居绿档，债务结构合理

    　　截至2022 年末，公司剔除预收款项后的资产负债率65.3%（剔除的预收账款预售并不构成实际偿债压力），净负债率52.2%，分别较2021 年下降2.3pct、3.0pct，现金短债比1.13，三道红线稳居绿档。

    　　2022 年平均债务融资成本4.53%，较2021 年下降0.03pct；债务结构合理，长期负债占比64.10%。

    　　货币资金545.07 亿元，在手现金充裕。

    　　代建高质量发展，智慧服务外拓力度大

    　　1）持有型物业：商办2022 年新增4 个外部合作项目、长租公寓全年新增3287 间房源。2）代建：

    　　截至2022 年末，代建业务管理服务项目超115 个，累计签约管理面积超1832 万方。3）智慧服务：

    　　2022 年新增外拓超5000 万方，截至2022 年末，合同管理面积3.85 亿方。

    　　投资建议：公司销售均价提升，城市深耕取得成效；投资聚焦高能级城市；债务结构合理，融资成本低，债务结构合理，在手现金充裕；代建高质量发展，智慧服务外拓力度大。考虑到受市场毛利率下行的影响，我们下调公司2023-2024 年净利润至61.69 亿元、67.83 亿元（原值为99.4、118.07亿元），新增2025 年净利润73.56 亿元，对应PE 分别为5.97X、5.43X、5.01X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期