事项：

    　　公司公布2022年年报、2023年一季报；2022年实现营业总收入1202.1亿元，同比增长21.1%，归母净利润61.1亿元，同比下降35.1%，拟每10股派发现金股利1.36元（含税）；2023年一季度实现营业总收入143.6亿元，同比增长7.5%，归母净利润5.1亿元，同比下降18.9%。

    　　平安观点：

    　　多因素致业绩承压，房地产结算毛利率微增：2022年公司营业总收入同比增长21.1%，归母净利润同比下降35.1%，利润增速低于营收主要因：

    　　1）投资收益同比减少32.1亿元至39.7亿元；2）资产及信用减值损失同比增加32.8亿元至47.3亿元。2022年公司房地产业务结算毛利率20%，同比微增0.3个百分点。

    　　城市深耕成效显著，投资区域持续聚焦：2022年公司销售金额2218.1亿元，同比下降22.6%；销售面积1019.8万平米，同比下降25.9%；销售均价21750元/平米，同比增长4.5%。深圳、上海、南京、大连、福州等城市年度销售“市占率”位居当地前列，城市深耕成效显著。2022年公司新获取项目总投资额368亿元，新增总土地储备248万平米，拿地销售金额比、拿地销售面积比16.6%、24.3%。高度聚焦高能级城市投资，新获取项目中一二线城市占比95%。2022年末共进入全国78个城市，总土地储备约5182万平米，权益土地储备约2345万平米，其中一二线城市占比71%。

    　　三条红线维持绿档，融资成本延续低位：2022年末公司净负债率、剔除预收款后的资产负债率52.2%、65.3%，现金短债比1.13倍，三条红线保持绿档；债务融资加权平均成本4.53%，维持行业较低水平。

    　　投资建议：由于公司减值幅度超出此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至1.54元（原为2.32元）、1.66元（原为2.40元），新增2025年EPS预测为1.73元，当前股价对应PE分别为5.3倍、4.9倍、4.7倍。公司高度聚焦高能级城市，城市深耕成效显著，财务状况良好，仍有望持续稳健发展，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续承压、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，带来拿地利润空间收窄、拿地权益降低风险；3）公司房地产项目权益比例较低，可能面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润、合作项目资金回流速度波动等风险。