22 年业绩同比-35%，23Q1 业绩同比-19%，均符合预期。22 年公司营业收入1,202 亿元，同比+21.1%；归母净利润61.1 亿元，同比-35.1%；扣非归母净利润57.0 亿元，同比-33.9%；基本每股收益1.35 元，同比-35.1%。毛利率和归母净利率分别为20.7%和5.1%，同比分别-0.5pct 和-4.4pct。地产结算面积617 万平，同比+9.4%；结算收入1,092亿元，同比+23.6%。三费费率为7.4%，同比-1.9pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.8pct、-1.2pct 和+0.0pct；合联营企业投资收益-4.0 亿元，同比-231%。22 年末预收账款768 亿元，同比-31.8%，覆盖22 年地产结算收入0.87 倍。公司计提资产减值损失37 亿元，同比+205%。此外，公司拟每股分红0.136 元，对应分红比例10%。23Q1 公司营业收入144 亿元，同比+7.5%；归母净利润5.1 亿元，同比-18.9%；毛利率和归母净利率分别为17.5%和3.5%，同比分别-2.2pct 和-1.2pct。

    　　22 年销售额2,218 亿元、同比-23%，23Q1 销售额441 亿元、同比-3%。22 年公司销售额2,218 亿元，同比-22.6%；销售面积1,020 万平，同比-25.9%；销售均价2.2 万元/平，同比+4.5%。22 年公司拿地谨慎，拿地面积248 万平，同比-85%；拿地金额368亿元，同比-72%，权益比例30%、同比-10pct；拿地均价1.5 万元/平，同比+86%，主要由于在上海、北京、长沙等一二线城市拿地。22 年公司拿地/销售金额比17%；拿地/销售面积比24%；拿地/销售均价比68%。22 年公司新开工面积522 万平，同比-72%；竣工面积1,418 万平，同比-7.6%。23 年计划新开工面积355 万平，同比-32.0%；计划竣工面积1,295 万平，同比-8.7%。22 年末，公司布局78 城，总土储 5,182 万平，同比-19.0%；权益比例45%。23Q1 销售额441 亿元，同比-3.0%；销售面积243 万平，同比+32.6%；销售均价1.8 万元/平，同比-26.9%。23Q1 公司新增拿地一块、对应地价3.4亿元；4 月单月拿地5 块，拿地金额84 亿元，拿地面积39 万平，拿地均价2.2 万元/平。

    　　三条红线绿档，22 年租金及其他37 亿、同比+6%，物管收入67 亿、同比+26%。至22 年末，公司保持三条红线绿档：剔预负债率65.3%，同比-2.3pct；净负债率52.2%，同比-3.0pct；现金短债比1.3 倍，同比-0.3 倍；有息负债余额1,152 亿元，同比-8.3%；有息负债中银行贷款、债券、其他分别占比61%、38%、1%。22 年末平均融资成本4.53%，同比-3bp，持续处于行业低位。22 年公司成功发行2 笔债券，分别是：2/21 中票17 亿元/3.58%/3 年，7/26 金地广场ABS17 亿元/4.8%；22 年3 月7 日，公司拟发行22 年第二期中票，注册金额65 亿元，拟发行20 亿元/3 年。22 年租金及其他收入36.6 亿元，同比+5.5%；毛利率55.0%，同比+4.6pct。其中IP 租金收入25.9 亿元，同比+24.9%；累计开业GLA237 万平，同比+11.9%。22 年公司物业管理收入66.7 亿元，同比+26.2%；毛利率9.1%，同比-0.9pct。

    　　投资分析意见：业绩下行，财务稳健，维持“买入”评级。金地集团作为老牌龙头房企之一，30 多载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，近年来公司聚焦一二线并积极拿地扩张，并且公司在行业资金困境中融资优势显著，综合将助力公司将受益于行业格局优化、并推动销售有望在逆境中获得稳增。考虑到公司销售下降以及毛利率下行；但公司布局一二线、融资渠道畅通，后续有望受益于一二线城市销售复苏；并且租金和物管收入稳步增长。因此我们下调公司2023-24 年盈利预测为52/52 亿元（原90/91亿元），并引入25 年为52 亿元，现价对应23 年PE 为7.1 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行。