减值影响净利，重启扩储聚焦深耕

    金地集团发布22 年年报和23 年一季报，2022 年实现营收1202.08 亿元（yoy+21.14%），归母净利61.07 亿元（yoy-35.09%），扣非净利56.96 亿元（yoy-33.89%）。2023Q1 公司实现营收143.66 亿元（yoy+7.52%），归母净利5.08 亿元（yoy-18.89%）。因债券市场波动影响公司扩储节奏，减值准备影响也超我们预期，我们预计公司2023-2025 年EPS 分别为1.37/1.52/1.66 元（前值2023-2024 年2.14/2.26 元）。可比公司23 年Wind一致预期PE 均值为7.2 倍，给予公司23 年7.2 倍PE，目标价9.86 元（前值12.10 元），维持“买入”评级。

    减值准备影响，归母净利下滑

    22 年公司结算面积同比+9.42%，推动结算收入同比+23.6%。归母净利下降主要原因有二：1.减值准备影响，期内资产减值损失达36.9 亿，同比增24.8 亿；2. 结算权益有所下降，少数股东损益占比同比+6.0pct 至33.4%。

    但结算毛利率小幅回升0.3pct，我们预计低毛利项目影响已兑现。物管/物业出租收入同比分别+26.2%/5.5%，其中物管收入实现较快增长。23 年公司计划竣工面积较22 年实际竣工面积-8.7%。Q1 归母净利下滑，主要因为结算结构影响导致毛利率同比下滑2.2pct。我们认为随着结算结构的平衡以及减值准备影响的下降，全年归母净利增速会在Q1 基础上有所修复。

    22 年销售额同比增速逐季修复，23 年聚焦深耕公司22 年累计签约金额2218 亿元，同比下降22.6%，单季销售同比持续回暖，其中Q4 销售额同比回正（+1.2%），较Q1-3 提升29.9pct。受行业景气度下行影响，公司放缓新开工节奏，22 年公司新开工面积522 万方，同比-71.7%；22 年公司审慎拿地，全年拿地额368 亿，拿地强度16.6%。

    展望23 年，Q1 销售额/销售面积同比分别-3.1%/+32.6%，尽管Q1 公司仅获西安一地块，但4 月开始加大扩张力度，在上海、杭州、东莞斩获4 地块。公司计划23 年新开工面积355 万方，同比-32%。但考虑到公司开始重启扩储，布局进一步聚焦，我们认为有望在年内形成货值增量。

    财务保持健康稳健，REITs 扩围有望带来资产重估公司的负债规模与融资成本持续维持在合理水平。22 年公司债务融资加权平均成本为4.53%，依然保持低位。截至23Q1 末，“三道红线”公司保持“绿档”。期内公司去杠杆，有息负债规模同比-7%至1164 亿元。年报中，公司强调现金流管理，加强数字化提效赋能。同时，公司长期布局持有物业与地产基金板块，随着基础设施REITs 的持续扩围，我们认为公司通过资产证券化进一步优化财务结构值得期待，有望打开公司未来成长空间。

    风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅。