事件：公司发布2022 年第三季度报告，公司前三季度共实现营业收入530.76 亿元，同比下降1.50%；归母净利润33.36 亿元，同比增长0.83%；每股收益0.74 元/股。

    业绩不降反升，毛利率有所提高

    公司2022 年前三季度实现营业收入530.76 亿元，同比下降1.50%；归母净利润33.36亿元，同比增长0.83%。归母净利润不降反升，主要有如下原因：1）公司毛利率为20.44%，较2021 年前三季度提高2.31pct；2）少数股东损益为19.94 亿元，同比下降16.78%，对归母净利润的影响减少。费用管控层面，销售费用率和管理费用率均有所下降，分别下降0.32pct、1.03pct 至3.07%、5.13%，提效减费有所成效。

    销售量减价升，拿地深耕核心

    公司2022 年前三季度共实现销售金额1631 亿元，同比下降28.69%；销售面积706万方，同比下降33.51%；对应销售均价23086 元/平米，同比增长7.25%。公司前三季度的销售同比增速较上半年有所恢复，同比降幅分别较上半年降低10.82pct、9.52pct。公司积极在上海、北京、西安、长沙等核心城市战略布局。2022 年前三季度，公司共新增土储171 万方，权益土储约62 万方，对应权益比例36.26%；总投资额220 亿元，权益投资额约89 亿元，对应权益楼面价14355 元/平米；前三季度拿地力度23.43%，地售比0.62。公司坚持深耕高能级城市，优化配置投资资源。

    在手现金充裕，债务结构健康

    公司经营保持稳健，三道红线保持绿档。截至2022 年三季度末，公司长期债务和短期债务比重分别为67%、33%，债务结构健康。公司现金充裕，截至2022 年三季度末，公司货币现金556.65 亿元，现金短债比1.4。融资成本低，债务融资加权平均成本进一步下降为4.5%。

    出租业务经营稳定，布局聚焦核心城市

    房地产出租业务实现租金收入19.3 亿元，开业一年以上的房地产租金收入16.23亿元，占租金收入84.12%；总可出租面积237.28 万方。截至2022 年三季度末，开业一年以上的商写房地产平均出租率为75%、产业房地产平均出租率为95%；开业一年以内的商写房地产平均出租率为68%，产业房地产平均出租率为49%。公司房地产出租以高能级城市为主，一、二线城市出租面积占比达到97.49%。

    投资建议：公司2022 年前三季度业绩小幅增长，毛利率有所提高；销售量减价升，投资深耕高能级城市；财务稳健，现金充裕；出租业务稳定经营。我们维持预计公司2022-2024 年归母净利润99.40、118.07、132.72 亿元，EPS 为2.20、2.62、2.94元/股，对应PE 为3.65X、3.07X、2.73X，维持“买入”评级。

    风险提示：房屋价格大跌、出租经营不及预期、宏观经济不及预期