事件

    金地集团(600383)发布2022 年三季报，主要内容如下：

    2022 年前三季度公司实现营业收入530.76 亿元，同比减少1.50%，归母净利润33.36 亿元，同比增长0.83%；归母净利润率6.29%，同比上升0.15 个百分点，EPS 0.74 元。其中第三季度单季实现营业收入249.2 亿元，同比增长27.57%，归母净利润13.71 亿元，同比下降7.59%；归母净利润率5.50%，同比下降2.09 个百分点，EPS 0.30 元。

    核心观点

    毛利率同比提升，业绩微幅增长。公司前三季度归母净利润同比上升0.83%，实现微幅增长。公司报告期内业绩的正向因素主要包括：

    1）结算毛利率从去年同期的18.49%上升至20.62%；2）少数股东损益占比从去年同期的42.00%下降至37.41%；3）管理费用率、销售费用率分别从去年同期的6.29%下降至5.35%、3.39%下降至3.07%。此外，公司报告期内业绩的主要拖累因素包括投资收益下降、实际所得税率上升等。从以上分析来看，公司2022 年前三季度加快了高毛利项目的结算，导致毛利率、土增税、净利润上升。

    销售降幅持续收窄，销售排名持续提升。受行业整体走势影响，2022 年前三季度公司实现签约面积706.4 万平方米，同比下降33.51%（1-6 月为下降44.33%），实现签约金额1630.8 亿元，同比下降28.69%（1-6 月为下降38.21%）。得益于充足的可售资源和优质的城市布局，公司销售排名持续提升，1-9 月同比降幅相比1-6 月明显收窄。根据克而瑞数据，公司2020 年销售额排名为第13 名，2022 年三季度末已提升至第7 名。

    审慎取地，坚持深耕高能级城市。公司多年来坚持深耕高能级城市，2022 年以来审慎研判市场变化，实行“量入为出”的投资原则，同时提高投资标准。报告期内，公司进一步加强一二线城市布局，连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等城市获取优质项目。截至9 月底，公司共新增土地储备171 万平方米，总投资额达220 亿元，充裕的土储保障公司中长期发展。

    三道红线保持绿档，年内多次按期足额完成债券兑付。报告期末，公司有息负债余额为1189 亿元，剔除并不构成实际偿债压力的预收款 项后，公司实际资产负债率为66.5%，货币资金556.7 亿元，现金短债比1.39 倍，净负债率为54.9%，三道红线均保持绿档。2022 年内，公司已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付，其中包括兑付人民币公司债券本息83.39 亿元、境外债券本息4.62 亿美元、中期票据本息15.76 亿元，年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。

    投资建议

    公司财务稳健、投资审慎，项目布局于核心一二线城市，维持“推荐”评级。预计2022-2024 年营业收入为1150.88 亿元、1290.29 亿元、1395.69 亿元，归母净利润为99.22 亿元、108.45 亿元、114.37 亿元，EPS 为2.20 元、2.40 元、2.53 元，对应PE 为3.66 倍、3.35 倍、3.17倍。

    风险提示

    房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。