事件

    　　公司发布2022 年第三季度业绩公告：2022 年Q3 单季实现营业收入249.6 亿元，同比增加27.3%；归母净利润13.7 亿元，同比降低7.6%；每股基本盈利0.30 元，同比降低9.1%。

    　　销售行业排名提升，土地投资趋于谨慎

    　　a）销售规模收缩，但行业排名有所提升：2022 年1~9 月，公司累计实现签约金额1631.0 亿元（YoY-28.7%），签约面积706.4 万平方米（YoY-33.5%），销售均价23102 元/平米（YoY+7.3%），销售权益比为62.0%。虽然销售规模受行业疲软影响有所下滑，但是得益于公司较好的可售资源布局，累计降幅进一步收窄；且据克尔瑞统计，公司权益口径销售金额排名上升至行业第7（2022 年第12 位）。b）适时调整投资结构，“量入为出”审慎投资：2022 年1~9 月，公司共新增土地储备171.0万平方米（YoY-88.5%），其中权益储备约62.0 万平方米；总投资额达220.0 亿元（YoY-80.6%），其中权益投资额约89.0 亿元，拿地权益比为40.5%。前三季度拿地销售金额比13.5%，较去年同期下降36.1pct，投资趋于谨慎。c）新开工同比下降明显但竣工有所恢复，报告期内公司新开工面积约为418.0 万平米（YoY-71.4%），竣工面积732.0 万平米（YoY+4.9%）。

    　　营业收入小幅下滑，盈利能力承压

    　　a）公司营业收入和扣非归母净利润小幅下降。2022 年1~9 月累计实现营业收入530.8 亿元（ YoY-1.50% ）， 归母净利润33.4 亿元（YoY+0.83%），扣除非经常性损益后的归母净利润为31.1 亿元（YoY-3.86%）。b）销售毛利率较为稳定，项目结算区域（华东+东南）较去年同期有不同侧重点。2022 年1~9 月销售毛利率20.4%，较去年同期上升2.3pct，较2021 年全年下降0.8pct，毛利率较为稳定。以金额计，2022 年1~9 月结算区域主要集中在华东区域（27.1%）和东南区域（27.1%），华东区域结算收入占比大幅提升，较去年同期上升20.3pct；华北区域结算收入占比降幅较大，较去年同期下降20.3pct。

    　　c）公司费用管控得当。2022 年1~9 月销售费用率为3.1%，较去年同期下降0.3pct；管理费用率为5.1%，较去年同期下降1.0pct；财务费用率为1.5%，较去年同期下降0.5pct。

    　　财务稳健，债券融资情况稳定

    　　a）公司一直坚持稳健的财务管理方针，“三条红线”指标持续保持绿档水平。截至2022 年6 月30 日，公司剔除预收账款后资产负债率66.9%，净负债率57.8%，剔除受限资金的现金短债比1.4。公司计息负债余额为1190.6 亿元，长期债务和短期债务的比重分别为67.0%和33.0%。b）公司已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付。截至报告期末，公司已兑付人民币公司债券本息83.4 亿元、境外债券本息4.6　　亿美元、中期票据本息15.8 亿元，年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。c）公司积极维护二级市场债券价格稳定，增强市场信心。截至2022 年10 月14 日，公司之子公司购买债券为“18金地04”、“18 金地06”、“18 金地07”、“20 金地01”、“21 金地01”、“21金地03”，合计约231 万张，累计购买金额约1.6 亿元。

    　　投资建议

    　　作为混合制代表企业，公司在融资端渠道多元且具有成本优势，持续关注现金流管理成效，公司期内积极促销售、抓回款、费用管控得当，多管齐下夯实财务基本面。投资虽趋于谨慎，但公司储备货值充裕且聚焦于高能级城市。短期看，主要挑战点在于拿地权益比下降及新开工不及预期；长远看，公司凭借产品力及严格的财务纪律，其发展节奏或能与行业未来健康平稳的发展态势形成共振，从而在有质增长中平稳穿越周期。我们预计公司2022~2024 年EPS 为2.18、2.27、2.34 元/股，对应当前股价PE 分别为3.9、3.7、3.6 倍，维持“增持”评级。

    　　风险提示

    　　销售不达预期，开工不及预期，调控政策放松不及预期，融资成本上行，新增土储权益比降低等。