老牌龙头稳健经营，行业排名逆势提升：金地集团1988 年成立于深圳，2001年在上交所上市，2022H1 在市场整体疲软的情况下，全口径销售规模1006 亿元，行业排名逆势提升，重回前十梯队，销售均价位列TOP10 房企前列；土地资源优质丰富，深耕核心城市，截至2022H1，总土储6193 万方，权益土储2840 万方，一二线城市总土地储备占比70%，货地存续比约4.5，我们预计可至少保证公司3-4 年销售周期；九大住宅产品体系不断迭代升级，商办、产业园区设计能力业内领先，科学筑家助力实现品牌溢价。

    　　多元化业务布局，物业及代建业务行业领先：1993 年布局物业板块，领先的社区服务与资产管理整合运营商，提供多业态项目管理服务，截至2022H1，公司服务项目2000 余个，合约管理达面积3.6 亿㎡，较2021 年末增长9%，在管面积1.94 亿㎡；商业代建领跑者，目前已布局全国超40 座城市，管理服务项目超90 个，累计签约面积超1600 万㎡，其中住宅项目累计货值超过1000 亿元，商办项目投资规模超过420 亿元，累计政府公建面积超360 万㎡。

    　　财务稳健，整体债务结构调整优化：我们预计2022 年底公司房地产开发业务可实现经营性净现金流入约161 亿元，账面资金余额可安全覆盖短期内须偿还借款，2023 年公司在融资全面停滞的极端假设情况下，有望继续维持当年的正常经营及债务偿还，我们认为公司短期内违约风险较小。截至2021 年末，金地集团短期借款与一年内到期的非流动负债合计413.2 亿元，根据公司2022 年经营数据，推算全年经营性净现金流入约161 亿元，叠加期初账面货币资金648 亿元，可有效覆盖短期内须偿还借款，在2023 年销售量价均下降10%且融资受阻的极端假设下，仍能保证当年的债务清偿能力。拆解单项目投资模型，在项目开盘后约半年时间内，累积现金流即可回正，并持续为公司贡献正向现金流入。

    　　风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期；预售资金监管趋严；地产行业销售下行幅度超预期；公司销售规模及回款不及预期；疫情反复防控趋严；合作方出险。

    　　预计公司 2022-2024 年EPS 分别为 2.27 / 2.45 / 2.54 元。我们选取收入水平相邻的保利发展、万科A、华发股份、首开股份、新城控股为可比公司，根据可比公司2022 年平均6.70x 的 PE 估值，给予公司 2022 年6.70x 的PE 估值，对应目标价15.21 元/股，首次覆盖，给予“买入”评级。