3Q22 业绩同比+1%、符合预期，毛利率略有回升。3Q22 公司营业收入531 亿元，同比-1.5%；归母净利润33.4 亿元，同比+0.8%；扣非业绩31.1 亿元，同比-3.7%；基本每股收益0.74 元，同比+0.8%。毛利率和归母净利率分别为20.4%和6.3%，同比分别+2.3pct和+0.1pct，毛利率已在21Q2 见底。三费费率为9.9%，同比-0.7pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.3pct、-0.9pct 和+0.5pct；合联营企业投资收益22.4 亿元，同比+8.5%。

    22Q3 末预收账款1,214 亿元，同比-3.0%，覆盖21 年地产结算收入1.37 倍。

    3Q22 销售1,631 亿元、同比-29%，拿地/销售额比13%、拿地谨慎。3Q22 公司销售额1,631 亿元，同比-28.7%；销售面积706 万平，同比-33.5%；销售均价2.3 万元/平，同比+7.3%。3Q22 公司拿地谨慎，拿地面积171 万平，同比-89%；拿地金额220 亿元，同比-81%，权益比例40%、较21 年持平；拿地均价1.29 万元/平，同比+69%，主要由于在上海、北京、长沙等一二线城市拿地。3Q22 公司拿地/销售金额比13%；拿地/销售面积比24%；拿地/销售均价比56%。3Q22 公司新开工面积418 万平，同比-71.4%；竣工面积732 万平，同比+4.9%。22 年计划调整后新开工517 万平，较21H1 末计划21年新开工同比-69%，较年初计划-18%；计划竣工1,496 万平，同比-2%。22H1 末，公司布局78 城，总土储 6,193 万平，同比-8.0%；权益比例46%。

    三条红线稳居绿档、年内无应偿境内外债，3Q22 租金19 亿元、同比+32%。至22Q3末，公司保持三条红线绿档：剔预负债率66.5%，同比-3.7pct；净负债率54.9%，同比-10.8pct；现金短债比1.4 倍，同比-0.1 倍；有息负债余额1,191 亿元，同比-1.3%。22Q3末平均融资成本4.50%，较21 年末继续-6bp，持续处于行业低位。2 月至今公司成功发行2 笔债券，分别是：2/21 中票17 亿元/3.58%/3 年，7/26 金地广场ABS17 亿元/4.8%；3 月7 日，公司拟发行22 年第二期中期票据，注册金额65 亿元，本期发行20 亿元/3 年。

    此外，公司拟市场化购买公司债券及资产支持证券不超过10 亿元，截至10/14 已购买1.64亿元；拟市场化购买公司发行的非金融企业债务融资工具不超过10 亿元。3Q22 公司IP（产业园、写字楼和购物中心等）租金收入19.3 亿元，同比+32%；累计开业GLA237万平，同比+39%。

    投资分析意见：业绩平稳，财务稳健，维持“买入”评级。金地集团作为老牌龙头房企之一，30 多载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，而近年来公司聚焦一二线并积极拿地扩张，并且公司在行业资金困境中融资优势显著，综合将助力公司将受益于行业格局优化、并推动销售有望在逆境中获得稳增。考虑到行业销售承压，我们下调公司2022-24 年每股盈利预测为1.98/2.00/2.02 元（原2.20/2.37/2.56 元），现价对应22/23 年PE 为4.2/4.2 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行，房地产税试点超预期扩围