事件

    　　金地集团（600383）发布2022 年中报，主要内容如下：

    　　2022 年上半年公司实现营业总收入281.12 亿元，同比减少17.98%，归母净利润19.65 亿元，同比增长7.68%，EPS 0.44 元。其中第二季度单季实现营业总收入147.58 亿元，同比减少45.23%，归母净利润13.39 亿元，同比增长6.27%，EPS 0.30 元。

    　　核心观点

    　　毛利率同比提升，业绩小幅增长。公司上半年归母净利润同比上升7.68%，实现小幅增长。公司业绩提升的正向因素主要是综合毛利率提升，房地产业务毛利率同比上升了6.93 个百分点。此外，公司业绩也受到了以下因素的拖累：1）营业总收入同比下降17.98%，2）土增税同比由6.16 亿提升至11.16 亿，3）少数股东损益占比同比由37.06%提升至41.96%，4）财务费用率同比由0.94%提升至1.75%。从以上分析来看，公司2022 年上半年加快了高毛利项目的结算，导致毛利率、土增税、净利润上升。

    　　销售受行业影响同比下降，但销售排名持续提升。受行业整体走势影响，2022 年上半年公司实现签约面积419.2 万平方米，同比下降44.33%，实现签约金额1006.1 亿元，同比下降38.21%。但得益于充足的可售资源和优质的城市布局，公司销售表现整体强于同行业，销售排名持续提升，同比降幅在6 月得以收窄。根据克而瑞数据，公司2020 年销售额排名为第13 名，2020 年上半年已提升至第8 名。

    　　审慎取地，进一步聚焦一二线城市。公司多年来坚持深耕高能级城市，2022 年以来审慎研判市场变化，实行“量入为出”的投资原则，同时提高投资标准。报告期内，公司进一步加强一二线城市布局，连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等城市获取优质项目，总计新增约156 万㎡土储，其中权益储备约56 万㎡，总投资额约179 亿元，权益投资额约71 亿元。截止报告期末，公司总土地储备约6193 万㎡，权益土地储备约2840 万㎡，充裕的土储保障公司中长期发展。

    　　三道红线保持绿档，融资成本下行，下半年以来连续回购债券。

    　　报告期末，公司有息负债余额为1293 亿元，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为66.9%，货币资金647.98 亿　　元，其中预售监管资金72.2 亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38 倍，净负债率为57.8%，三道红线均保持绿档。此外，公司信用评级保持良好，债务融资加权平均成本为4.54%，相比2022 年末下降2BP。针对债券市场波动，公司下半年以来连续回购债券，截至8 月15 日累计购买金额13008 万元。

    　　投资建议

    　　预计2022-2024 年营业收入为1150.88 亿元、1290.29 亿元、1395.69亿元，归母净利润为99.22 亿元、108.45 亿元、114.37 亿元，EPS 为2.20 元、2.40 元、2.53 元，对应PE 为5.20 倍、4.76 倍、4.51 倍，公司财务稳健、投资审慎，项目布局于核心一二线城市，首次覆盖给予“推荐”评级。

    　　风险提示

    　　房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。