事件：2022 年8 月27 日，公司发布2021 全年业绩公告毛利率同比提升4.5pct，归母净利润19.7 亿元同增。2022 上半年公司实现营业收入281.1 亿元，同比减少18.0%。截至报告期末公司合同负债及预收账款1178.4 亿元，覆盖2021 年营业收入1.3 倍。利润方面：房地产销售业务毛利率同比提升6.9pct至21.2%，带动公司整体毛利率同比提升4.5pct 至22.2%，较2021 全年毛利率21.4%提升0.8pct。公司上半年实现归母净利润19.7 亿元，同比增长7.7%。归母净利率7.0%，同比提升1.7pct，但较2021 全年下降2.5pct。收入同比下滑但业绩同比正增长的主要原因为：（1）毛利率同比明显提升；（2）投资净收益22.6 亿元，占收入比重由去年同期的6.0%提升至8.0%；（3）销管费率同比下降0.6pct 至9.3%。

    销售稳健，拿地审慎，土储充沛。公司2022 上半年实现全口径签约额1006 亿，同比减少38.2%；实现签约面积419 万方，同比减少44.3%；销售均价24000 元/平，同比增长11.0%。公司持续深耕一二线城市，上半年深圳、上海销售规模分别超过150 亿元和130 亿元。公司上半年适应市场变化，灵活调整投资节奏，拿地态度谨慎。上半年全口径拿地金额179 亿元，同比减少80.6%；拿地建面156 万方，同比减少87.5%，平均楼面价11474 元/平。金额口径投销比17.8%；金额口径权益比39.7%。目前公司总土储建面6193 万方，覆盖2021 年结算面积11 倍，权益比例45.9%，一二线城市土储占比70%。充裕的土储为公司未来平稳发展奠定基础多元化业务快速发展，协同效应不断加强。金地智慧服务上半年营收29.6 亿元，同比增长31.2%，合约面积3.6 亿方较2021 年末增长9.1%，在管面积达1.94 亿方。

    公司代建业务布局超40 城，管理项目超90 个，累计签约管理面积超1600 万方。

    重视现金流管理，财务稳健，三道红线维持绿档。公司重视资金流动性管理，截至6 月30 日，公司持有货币资金648.0 亿元，有息负债规模1293 亿元，有息负债综合成本4.54%，同比降低11bp，融资成本保持行业低位。三道红线指标稳居绿档，剔除预收账款资产负债率66.9%；净负债率57.8%；现金短债比1.4。

    投资建议：金地集团作为老牌龙头房企，在行业基本面下行的背景下稳健经营，投资审慎，重视现金流管理。维持“买入”评级。我们调整预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为1056.9、1110.3、1161.5 亿元。归母净利润分别为85.42、81.22、82.33 亿元，增速分别为-9.2%/-4.9%/1.4%，EPS 为1.89/1.80/1.82 元/股，对应的PE 为6.2/6.5/6.4X。

    风险提示：行业基本面下行超预期，土地、原材料及劳动力成本上升风险，疫情反复超预期。