事件描述

    中报显示公司营收281.1 亿（-18.0%），归母净利19.7 亿（+7.7%），扣非后归母净利19.2亿（+5.9%），综合毛利率22.0%（+4.6pct），净利率8.5%（+3.6pct）。

    事件评论

    结算毛利率改善，维持全年业绩稳健增长的判断。2022H 公司开发业务结算量跌价稳，结算收入同比下降20.9%至232.5 亿元。受结转结构影响，结算毛利率同比提升6.9pct至21.2%，毛利率改善是中期业绩增长的核心因素；投资净收益同比增长9.8%至22.6亿，信用减值利得0.4 亿（去年同期损失0.7 亿），资产处置收益0.6 亿（去年同期-76 万）助推业绩增长，一定程度抵销税金及附加率、期间费率、所得税率、少数股东损益占比同比分别提升2.1pct、0.3pct、2.7pct、4.9pct 对业绩的拖累。公司2022H 预收款项1178.4亿（+1.9%），预收款项/年化结算收入=1.4X，有效保障后期结算；下半年待结转货值相对充裕（下半年竣工量占全年计划的74%），毛利率平稳下预计全年业绩可稳健增长。

    销售排名提升至行业第8，投资更趋审慎，土储充裕可对后续销售提供一定支撑。公司2022H 销售额1006.1 亿（-38.2%），均价24000 元/方（+11.0%），销售规模排名提升至行业第八（克而瑞口径）。拿地面积156 万方（-87.5%），权益比例（金额口径）=40%（-4.8pct），拿地面积/销售面积=37.2%（-128pct），拿地金地/销售金额=17.8%（-39pct），在销售低迷及融资环境严峻的背景下，公司投资策略也顺势更趋审慎；楼面价11474 元/方（+54.9%），地价上涨主因新增项目布局在北京、上海、厦门、西安、长沙等一二线高能级城市，去化率及利润率均有保障。2021 下半年以来拿地审慎导致今年调整后新开工计划同比下降72%至517 万方，2022H 新开工331 万方（-59.7%），完成全年计划的64%；2022H 竣工389 万方（+9.9%），完成调整后全年计划（+4.2%）的26%。2022H未结算土储6193 万方（权益比46%），土储相对充裕，可对后续销售提供一定支撑。

    非开发业务规模稳步成长。2022H 公司非开发业务经营向好，自持物业营收17.5 亿（+6.9%），毛利率59.2%（+11.8pct）。金地物业合约面积3.6 亿平（较2021 年末+9%），在管面积1.9 亿平，物管营收29.6 亿（+31.2%），毛利率6.2%（-2.5pct）；代建业务已布局全国超40 座城市，累计签约面积超1600 万方，住宅项目累计货值逾1000 亿元。

    三道红线稳居“绿档”，杠杆率小幅下降。2022H 有息负债1293.2 亿（+1.8%），净负债率57.8%（-11.8pct），剔除预收款的资产负债率66.9%（-2.5pct），剔除受限资金后的现金短债比1.38X，短期偿债能力有一定保障。长债占比68.4%，债务结构依然稳健。

    投资建议：得益于较为突出的信用优势，公司近年来规模明显提速，但近期亦受制于行业性的信用收缩，公司经营导向也顺势趋于审慎；在需求端逐步见底和政策支持陆续落地背景下，优质房企后续有望恢复正常经营节奏。预计2022-2024 年归母净利102/110/121亿，增速8.2%/8.3%/10.0%，对应PE 分别为5.1/4.7/4.3X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1、销售市场改善进度低于预期；

    2、公开市场融资渠道不畅，资金链边际趋紧。