核心观点：

    　　转结贡献维持稳定，利润率提高带来业绩增长。2022 年上半年，金地集团实现营业总收入281.1 亿元，同比下降18.0%，归母净利润19.7亿元，同比增长7.7%。收入虽有下滑，但利润率提升带来业绩增长。

    　　22 年上半年公司整体、地产结算毛利率为22.0%、21.2%，较21 年提升0.8pct、1.5pct。结算规模占比较高的华东、华南区域分别达到30.2%和29.4%，东南区域毛利率上升10.4 个百分点至17.7%。

    　　销售降幅低于龙头房企，优化土储结构。金地22 年上半年销售金额1106 亿元，同比下降38%（降幅较TOP10 房企收窄7pct）。销售面积419 万方，同比下降44%，销售均价为14283 元/平方米。金地集团布局转向高能级城市，22 年上半年一线城市签约金额占比47%。金地22 年上半年拿地金额179 亿元，总建面156 万方，金额口径拿地力度分别为18%。三线城市拿地占比大幅下降，仅14%（回落23pct），市场销售下行时，金地拿地亦转向销售确定性更强的核心城市。

    　　融资成本持续下降，债务偿付能力稳健。22 年1-6 月，金地集团债券总发行规模24.9 亿元，发行到期比1.94。期末货币资金648 亿元，其中母公司货币资金（不考虑项目公司受限资金）为266 亿元，足以偿付公司未来9 个月的全部到期债权规模（262 亿元）。金地21 年上半年综合融资成本4.54%，较21 年下降2bp，相对其他民企具备优势。

    　　盈利预测与投资建议。在整体销售、融资承压的情况下，金地表现稳定，展现相对优势，有助于持续稳定增长。预计22-23 年归母净利润104 亿元、109 亿元，同比上涨10%、上涨5%，对应22 年5.0xPE、23 年4.7xPE，维持合理价值18.35 元/股不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度恢复不及预期影响公司全年销售；市场促销因素导致销售毛利率承压；土地市场热度上升导致投资毛利率下行。