上半年结转毛利率回升，修正竣工计划一定程度上保障全年结转规模；受市场整体降温影响，公司销售下滑但行业排名持续上升，核心城市市占率继续位居前列；公司提高拿地标准，继续聚焦高能级城市，土储充裕且质量较优；财务稳健，已连续六年保持三条红线绿档状态，融资渠道多元畅通，融资成本进一步降低。预计 2022-2024 年 EPS 分别为2.20、2.42 和2.65 元，维持“强烈推荐”评级，考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，给予目标价 22.0 元/股（对应 2022PE=10X）。

    　　上半年结转毛利率回升，修正竣工计划一定程度上保障全年结转规模。公司上半年营业收入/营业利润/归母净利润分别为281.1 亿元/41.0 亿元/19.7 亿元（同比分别-18%/+19%/+8%），扣非后归母净利19.2 亿元（同比+6%）。具体来看，房地产项目期内结算面积116 万平（同比-21%），结算均价2.01 万元/平（与上年同期持平），结算收入233 万元（同比-21%）；结算业务毛利率同比上升6.9PCT 至21.2%，主要受期内结转结构影响，部分高毛利项目集中交付结算拉高整体毛利率水平；投资收益较上年同期增加2 亿元至22.6 亿元，故主要受益于毛利率和投资收益的提升，营业利润增速较营收增速提高37 PCT。期内结转项目中少数股东比例提升，导致归母净利润增速较营业利润增速降低11 PCT 至8%。

    　　全年来看，中报调整计划竣工面积为1511 万平，较21 年实际竣工同比-2%，较22 年初制定的计划竣工面积-2%。下半年疫情好转及行业融资环境优化的情景下，竣工规模或可保证全年结算规模；判断20 年左右利润率改善的项目逐渐进入结算周期，对22 年毛利率及利润规模的稳步回升形成保障。

    　　受市场整体降温影响，公司销售下滑但行业排名持续上升，核心城市市占率继续位居前列。公司上半年全口径累计销售面积/金额分别为419 万平/1006亿元（同比分别-44%/-38%），但公司上半年销售额同比增速仍比同期Top50房企同比增速均值高出10 PCT，对应销售均价2.40 万元/方（同比+11%）。

    　　根据克尔瑞数据，公司22 年上半年销售额在行业排第8 名，较2021 年的第11 名前进3 名。公司持续深耕一二线城市，上半年在深圳/上海的销售额分别超150 亿/130 亿，且在北、上、深、南京等核心城市的市占率位居前列。

    　　公司提高拿地标准，继续聚焦高能级城市，土储充裕且质量较优。公司上半年累计新增全口径计容建面/总地价分别为156 万平/179 亿元（同比分别为-87%/-81%），对应楼面均价约1.15 万元/平（同比为+55%），获取项目所在城市能级较高；其中权益计容建面/权益金额分别为56 万方/71 亿元，对应　　面积/金额口径权益比例分别为36%/40%（较去年同期-4 PCT/7 PCT）。面对22 年市场，公司保持审慎态度，以“量入为出”原则进行投资，上半年投资力度（拿地额/销售额）约为18%，较上年同期（51%）明显放缓；但同时，公司将投资标准拔高，并加强对一二线城市投资布局，连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等地获取了优质的资源。

    　　土储方面，截止6 月，公司总土地储备约6193 万方，权益土地储备约2840 万方，其中一二线占比约70%，土储充裕且质量较优。据测算，公司整体未售规模为7150 亿元，按12 个月滚动销售测算可供开发3.2 年，土储相对充裕。

    　　疫情下持有型物业经营稳健，金地智慧服务和代建业务稳步发展持有型物业：商办物业方面，在营购物中心平均出租率维持90%以上，苏州金地广场、南昌金地广场等项目的开业筹备工作稳步推进。产业地产方面，成熟期项目平均出租率维持在95%以上，租金收入稳步增长，上半年新获取成都温江项目，为产业业务补充了优质储备。长租公寓方面，成熟项目平均出租率稳定在95%以上，继续保持行业标杆水平。

    　　金地智慧服务：截至6 月末，公司合约管理面积达3.6 亿平方米（较2021 年末增长9%），其中在管面积达1.94亿平方米。金地智慧服务持续打造行业领先的信息化建设与互联网平台开发能力，累计已获得软件著作证书47个，实用新型专利16 个。

    　　代建业务：截至6 月末，公司代建业务已布局全国超40 座城市、管理服务项目超90 个，累计签约管理面积超1,600 万平方米，住宅项目累计货值超1,000 亿元，商办项目累计投资规模超420 亿元，政府公建项目累计签约面积超360 万平方米。

    　　财务稳健，融资渠道多元畅通，融资成本进一步降低。截至22 年中，公司账面有息负债1293 亿元，较21 年末上升3%，利用绿档优势稳步扩张；结构上看，银行借款/公开市场融资/其他融资占比分别为55%/42%/3%，公开市场融资占比较上年末略降低2 PCT；期限上看，短期有息负债占比31.6%，较21 年同期微升0.6 PCT，融资久期结构较为理想。公司在手现金648 亿元（预售监管资金仅占比11%），剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.4 倍；净负债率较上年同期降低11.8 PCT 至57.8%，剔除预收款后的资产负债率为66.9%，已连续六年保持三条红线绿档状态。综合融资成本较21 年同期降低11 BP 至4.54%，继续保持业内领先水平。

    　　投资建议：上半年结转毛利率回升，竣工计划一定程度上保障全年结转规模；受市场整体降温影响，公司销售下滑但行业排名持续上升，核心城市市占率继续位居前列；公司提高拿地标准，继续聚焦高能级城市，土储充裕且质量较优；财务稳健，已连续六年保持三条红线绿档状态，融资渠道多元畅通，融资成本进一步降低。预计2022-2024 年 EPS 分别为2.20、2.42 和2.65 元，维持“强烈推荐”评级，考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，给予目标价 22.0 元/股（对应 2022PE=10X）。

    　　风险提示：销售增长不及预期，受市场影响拿地保守，结算不及预期，毛利率回升不稳定等。