投资要点

    　　业绩正增长 ，主因结算利润率提升。2022 年上半年公司实现营业收入281.12 亿元，同比-17.98%；实现归母净利润19.65 亿元，同比+7.68%。结转规模下降，结算利润率提升。上半年地产项目结算面积115.8 万方，同比-21%；结算收入232.51 亿元，同比-21%；上半年公司房地产业务结算毛利率21.18%，同比+6.93pct，带动综合毛利率提升。此外，投资净收益增加。上半年投资净收益22.56 亿元，较去年同期增加2 亿。公司未结资源仍充足，上半年末合同负债1175.82 亿元，同比+1.87%，为2021 年结算收入的1.3 倍。

    　　销售受市场降温影响下行但排名有所提升，预计22 年销售业绩完成度将保持较高水平。2022 年上半年公司实现签约面积419.2 万方，同比减少44.33%；实现签约金额1006.1 亿元，同比减少38.21%。但得益于行业供给侧改革及公司灵活供货安排，公司排名持续提升，2022 年上半年克而瑞销售排名第8，2020、2021 年分别为第13、第11 名。后续公司将结合市场变化趋势科学调度生产经营工作，预计2022年的销售业绩完成度将保持较高水平。

    　　科学投资，深耕高能级城市。2022 年以来公司审慎分析后控制投资规模，以“量入为出”的原则进行投资；2022 年上半年公司新增土地储备 156 万平方米，总投资额约179 亿元，拿地力度18%。同时公司提高投资标准，进一步加强一二线城市投资布局，按拿地金额计算,一线/二线/三线占比分别43%/45%/13%。截至2022 年上半年末,公司总土储6193 万方,一二线占比70%。充裕的土储确保公司投资节奏灵活度，保障了公司中长期的平稳发展。

    　　财务管控稳健，高度重视现金流管理。1）连续六年三道红线达标。截至2022 年上半年末，公司扣除预售账款资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，公司持有货币资金647.98 亿元，剔除受限资金后现金短债比仍有1.38。2）债务结构良好。2022 年上半年末, 公司有息负债合计1293.21 亿元，其中长期负债占比68.43%。目前公司已完成98 亿公开债偿付, 年内偿债高峰已过, 且公司持续回购债券增添信心。3）融资渠道畅通且成本较低。2022 年上半年债务加权融资成本4.54%，较2021 年下降0.02pct。

    　　2022 年以来公司新发债65 亿元，平均发行利率3.86%。

    　　投资建议：金地集团业绩正增长, 坚持科学投资策略，深耕高能级城市。财务管控稳健，高度重视现金流管理，融资渠道畅通且成本较低受益供给侧改革。我们维持公司盈利预测，预计22-23 年EPS 分别为2.21 元、2.35 元，按照8 月26 日收盘价，对应的PE 为5.2 倍和4.9 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。