事件：近日，公司公布2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入992.3 亿元，同比增加18.2%；实现归母净利润94.1 亿元，同比下降9.5%；实现毛利率21.2%，同比下降11.7pct。

    毛利率下降、计提减值准备、费用率上升导致盈利承压。2021年全年，公司实现营业收入992.3 亿元，同比增加18.2%；归母净利润94.1 亿元，同比下降9.5%；毛利率21.2%，同比下降11.7pct ，其中，房地产开发业务毛利率为19.7%，同比下降13.9pct；ROE 为15.6%，同比减少3.0pct。本年度增收不增利主要系：1）受房地行业整体下行的影响，房地产项目结算规模增加， 结转收入项目土地成本较高， 房地产开发业务毛利率19.65%，同比下降13.9pct；2）资产减值损失同比增加5.7 亿元至12.1 亿元，减少归母净利润；3）受销售、管理、财务等费用率上行影响，销售期间费用率为9.3%，同比上升2.2pct。

    销售逆势增长，深耕战略成果显著。2021 年全年公司累计实现销售面积1,377.0 万平方米，同比增长15.25%，实现销售金额额2,867.1 亿元，同比增长18.15%，全年销售均价为20821.35 元/平方米，同比增长2.51%，销售情况实现逆势增长， 增幅位于TOP20 房企前列。公司全年的销售金额在克而瑞榜单中位居第11位，较上一年度上升2 名。自2021 年下半年市场遇冷，公司灵活把握供货节奏，同时受益于良好的品牌力，金地集团成为为数不多完成年初销售目标的房企之一。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额进一步稳固提升，在全国十多个城市的市场排名位列前十。

    拿地稍有放缓，聚焦一二线核心城市，土地质量提升。公司2021 年获取新项目111 个，新增总土地储备约1,636 万平方米，同比下降1.3%，其中权益储备约648 万平方米，拿地销售面积比为118.8%；总投资额约1,309 亿元，同比下降3%，权益投资额约523 亿元，占比40%，较20 年下降10pct。新开工面积约1,843 万平方米，同比增加16%。竣工面积约1,534 万平方米，同比增加39%。公司在一二线城市投资占比65%，其中市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比明显提升达到34%，投资布局更加集中，拿地质量明显提升，为后续扩张提供保障。

    金地智慧服务打造“三横九纵”服务矩阵，代建业务不断发展。截止2021 年末，金地智慧服务物业合约管理面积突破3.3 亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%。年内“三横”主业稳定发展，“九纵”业务持续升维。互联网SaaS 线上服务等智能科技服务服务社区约3,800 个，覆盖100 余座大中城市。报告期内，第十次荣登中国物业服务百强服务质量领先企业榜首。此外，公司代建业务已布局全国超30 座城市，累计开发管理面积超1,500 万平米，住宅项目累计货值超过880 亿，商办项目投资规模超过400 亿，累计政府公建面积超过400 万平方米。

    财务稳健融资优势凸显，积极补充资金谋求长期发展。公司开发多元融资渠道，低成本获得优质资金，2021 年公司债务融资余额为1,256 亿元，融资加权平均成本下降为4.56%，剔除预收款项后，公司实际资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%，剔除受限资金后短债覆盖倍数仍有1.40 倍，均处于行业优秀水平，稳居绿档企业。司抓住融资窗口期，积极补充资金，在21 年11 月、12 月及22 年2 月相继发行三期中期票据，发行规模分别为15 亿、15亿、17 亿，发行利率分别为4.17%、4.04%、3.58%，融资成本逐步下降。

    投资建议：公司销售逆势增长，盈利能力逐步修复，融资优势突出，财务状况稳健稳居绿档，业务多面开花，物管板块带来新增长点。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为2.26 元/股、2.49 元/股，以4 月27 日的收盘价13.19 元计算，对应的市盈率分别为5.8 倍、5.3倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

    风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。