事件：公司发布2021 年报，报告期内实现营业收入989.35 亿元，同比上涨18.3%，实现归母净利润103.98 亿元，同比下跌9.5%。

    　　营收平稳增长，行业调控影响利润下降。公司2021 年实现营业收入989.35 亿元，同比上涨18.3%，实现归母净利润103.98 亿元，同比下跌9.5%，归母净利润与营收变化背离的原因在于，1）行业调控下，开发项目结算毛利率下降；2）资产减值损失同比增加5.68 亿元至12.08亿元；3）信用减值损失同比增加0.81 亿元至2.42 亿元。从利润率来看，期内公司综合毛利率32.9%，同比下降7.6pct，归母净利率9.5%，同比下降2.9pct，利润率处于低位。期内三费/营收为9.2%，同比上升2.1pct，销管费用率为2.9%，同比上升0.3pct，财务费用率0.7%，同比上升1.3pct。

    　　销售实现逆势增长，多元业务顺利推进。期内公司实现销售金额2867.1 亿元，同比增长18.1%，实现销售面积1377 万方，同比增长15.2%，销售均价20821 元/平米，同比上升2.5%，于行业景气度较低阶段实现销售逆势增长，增速位居头部房企前列；在超过10 个城市中位居销售排名前10，其中于上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率位居第1 位。拿地方面，期内拿地金额1636 亿元，同比下降3%，拿地面积1636 万方，同比下降1.3%，楼面价8001 元/平米，同比下降1.8%；楼面价/销售均价为38.4%，同比降低1.7pct，拿地金额/销售金额为45.7%，同比下降9.9pct；今年一批次集中供地中，公司于北京、青岛参与土拍，并于青岛即墨区以4.43 亿元成功竞得一宗地，从侧面体现公司较为稳健的财务状况。开工竣工方面，期内公司竣工面积1534 万方，同比增长39.1%，完成年初计划的112.6%；新开工面积1843 万方，同比增长16.5%，完成年初计划的186.5%；公司计划今年竣工面积、新开工面积分别完成1536、634 万方，对应同比增速0%、-65.6%。商业地产方面，公司在营购物中心平均出租率保持90%以上，成熟期写字楼平均出租率95%以上，期内开业淮安金地广场、南京河西金地广场，店铺同步开业率超95%；产业地产方面，年内获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等7 个项目，新增管理面积190 万方；代建方面，截至2021 年底，业务已布局超30 座城市、管理项目近90 个，累计开发管理面积超1500 万方；物管方面，截至2021 年底，实现合约面积3.3 亿方（外拓占比71%），年内新增外拓合约面积7000 万方，盖洛普客户满意度得分93%，综合品质达标率81.2%；公司多经业务持续推进。

    　　三道红线稳居绿档，融资渠道持续畅通。三道红线方面，2021 年公司扣除预收款的资产负债率为67.6%，同比下降1.8pct，净负债率为55.2%，同比下降2.8pct，现金短债比1.57，同比上升0.29，稳居绿档。融资成本4.56%，同比下降0.18pct，进一步优化。2022 年至今，公司已成功发行17 亿元中期票据（利率3.58%）、7.89 亿元ABS；2021 年初至今成功发行50 亿元公司债、127 亿元中期票据，利率区间在3.7-4.3%之间，融资监管较严的情况下，通过多元融资渠道低成本获取资金，融资渠道持续畅通；评级方面，标普、穆迪分别给予BB、Ba2 的长期信用评级。

    　　投资建议：维持公司买入评级，考虑到行业调控影响下结转毛利率下降，预计公司2022-24 年归母净利润增速分别为10.4%/7.8%/6.4%，对应EPS 分别为2.30/2.48/2.64 元，对应PE5.80/5.38/5.06 倍，考虑到公司财务较为稳健、融资渠道畅通，取22 年10 倍PE 估值，目标价23.00 元。

    　　风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控放松不及预期