事件 公司发布2021年年度报告:2021年实现营业总收入992.3亿元(YoY+18.2%);归母净利润94.1亿元(YoY-9.5%);基本每股收益2.08元(前值2.30元)。

    捕捉销售窗口,灵活供货,销售规模逆势增长 2021年1~12月,公司累计实现签约金额2867亿元(YoY+18.2%),签约面积1377万平米(YoY+15.2%),销售均价20821元/平米(YoY+2.5%)。在城市深耕战略指引下,公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升,在全国十多个城市的市场排名位列前十,其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率均排名第一。

    严把投资标准,新增土储收获颇丰 公司推进东密西强投资布局,聚焦高能级城市,加强上海、北京、深圳的深耕力度,控制三四线投资下沉。2021年全年公司投资地块111宗,总投资额1309亿元,投销比45.7%,略高于投销比40%的规定。新增总土地储备面积1636万平米(YoY-1.3%),其中权益储备约648万平米。从城市布局来看,三大都市圈货值占比74%;从城市能级来看,全年在一二线城市投资占比65%,其中一线城市占比提升达34%。截至报告期末,公司共进驻全国城市78个,总土地储备约6398万平米,其中权益土地储备约2923万平米。

    市场下行叠加疫情影响,公司短期业绩承压 a)结算面积增长,公司营收规模持续增长。2021年公司实现营业收入992亿元(YoY+18.2%),其中房地产结算收入884亿元(YoY+17.5%),增长主要来源于并表范围内房地产项目结算面积增长,2021年全年结算面积564万平米(YoY+21.5%)。b)受市场下行及年内疫情影响,毛利率不及预期。报告期内实现归母净利润94亿元(YoY-9.5%),整体毛利率水平降至21.4%(前值33.1%,同比-11.7pct),其中,房地产业务结算毛利率下降至19.7%(前值33.6%,同比-13.9pct),与行业利润率下行趋势保持一致。但相较于前三季度,公司全年毛利率有所改善,从18.5%回升至21.4%,同比+2.9pct。c)公司费用管控能力保持平稳。报告期内销售管理费用率(销售金额口径)2.9%,同比略增0.3pct。

    财务稳健,融资优势显著 a)截至2021年末,公司“三道红线”继续处于“绿档”行列。其中剔除预收账款后资产负债率67.6%(YoY-0.9pct),净负债率55.2%(YoY-7.3pct),现金短债比1.4(前值1.2),印证了在融资新规的约束下,公司可调整的空间更加充分灵活。b)紧抓销售回款,重视现金管理。报告期内实现经营性现金净流入94亿元(YoY+25.1%),截至报告期末持有货币资金648亿元(YoY+19.6%),在手现金充裕。c)融资 渠道多元，成本优势明显。公司通过开发贷、公司债券、中期票据、超短期融资券及 ABS等多元融资渠道获取低成本优质资金，截至报告期末债务加权平均成本4.56%（YoY-0.2pct），杠杆水平仍具备灵活调整空间。

    物管板块持续发力，有望成为新的业绩增长点

    2021年"金地物业”正式更名"金地智慧服务”，继续精心打造"三横九纵”服务矩阵，通过单项同拓展+收并购双轮驱动，新增外拓合筠面积超7000万平米。截至。2021年木合幼管理面积突破3.3亿平来，其中外拓占比达71%，非住宅业务占比达15%，覆盖大中型城市100余应。投资建议公司积极捕捉有利窗口灵活供货，销售逆势增长，投资聚焦高能级城市，加强-一线城市深耕力度，土储资源充裕且质量较高，财务状况稳健，融资渠道多元且成本优势明显，物管板块持续发力，未来有望带来新的更多业绩页献。预计公司2022~2024 年EPS为2.29、2.47、2.38元/股，对应当前股价PE分别为5.8、5.4、5.6倍，维持"增持"评级。

    风险提示

    销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增土储权益比降低等。