21 年业绩同比-10%、符合预期，毛利率处于底部、分红率维持30%。21 年公司营业收入992 亿元，同比+18.2%；归母净利润94.1 亿元，同比-9.5%，符合预期；扣非业绩86.2亿元，同比-11.9%；基本每股收益2.08 元，同比-9.6%。地产结算收入884 亿元，同比+17.5%；结算面积564 万平，同比+21.5%。毛利率和归母净利率分别为21.2%和9.5%，同比分别-11.7pct 和-2.9pct，毛利率已在Q2 见底（21H1 毛利率17.4%）；三费费率为9.3%，同比+2.2pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.6pct、+0.4pct 和+1.3pct；合联营企业投资收益43.6 亿元，同比+62.7%；计提存货跌价准备12.1 亿元，同比+158%。

    21 年末预收账款1,125 亿元，同比+19.1%，覆盖21 年地产结算收入1.27 倍。此外，公司分红率30%，对应股息率4.6%。截至21 年末，大家人寿持股占比降至5.43%。

    21 年销售2,867 亿、同比+18%，拿地/销售额比达46%、拿地积极。21 年公司销售金额2,867 亿元，同比+18.2%，销售增速处于行业领先地位，行业销售额排名从20 年第15 提至21 年第12；销售面积1,377 万平，同比+15.2%；销售均价2.08 万元/平，同比+2.5%。21 年公司前三季度拿地积极，Q4 拿地谨慎，全年拿地力度相对积极，拿地面积1,636 万平，同比-1.3%，其中一线占比高达34%，但权益比例40%、同比-9.5pct；拿地金额1,309 亿元，同比-3.0%；拿地均价8,001 元/平，同比-1.8%。21 年公司拿地/销售金额比46%；拿地/销售面积比119%；拿地/销售均价比38%。21 年公司新开工1,843万平，同比+16%；竣工面积 1,534 万平，同比+39%；22 年计划新开工面积634 万平，同比-66%，较20 年计划21 年新开工同比-36%；计划竣工面积1,536 万平，同比+0.1%。

    21 年末，公司布局78 城，总土储 6,398 万平，权益比例46%、同比-7.4pct。

    三条红线稳居绿档、财务保持稳健、融资优质显著，多元业务加速发展。至21 年末，公司保持三条红线绿档：剔预负债率68.5%；净负债率55.2%；现金短债比1.6 倍；有息负债余额1,251 亿元，同比+15.1%，对应平均融资成本4.56%，同比-18bp，持续处于行业低位。11 月至今公司成功发行4 笔债券，分别是中票15 亿元/3 年/4.17%，中票15亿元/3 年/4.04%，ABS7.5 亿元/2 年/4.24%，中票17 亿元/3 年/3.58%；3 月7 日，公司拟发行22 年第二期中期票据，注册金额65 亿元，本期发行20 亿元/3 年，资金困境中公司融资优势显著。此外，多元业务加速发展，其中：1）21 年物管收入52.8 亿元，同比+29.3%；毛利率10.1%，同比+0.5pct；21 年末合约面积3.3 亿平，其中外拓占比71%、非住宅占比15%，21 年新增外拓合约面积超7,000 万平；2）租金及其他收入34.7 亿元，同比+14.5%；毛利率50.4%，同比-4.5pct；其中租金收入13.0 亿元，同比+28.0%。

    投资分析意见：逆势扩张，稳健前行，维持“买入”评级。金地集团作为老牌龙头房企之一，30 多载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，而近年来公司聚焦一二线并积极拿地扩张，并且公司在行业资金困境中融资优势显著，综合将助力公司销售在逆境中获得稳增。我们维持公司2022-23 年每股盈利预测为2.20/2.37 元，并引入24 年为2.56 元，现价对应22PE 为6.3 倍，21A 股息率4.6%，我们维持公司目标价18.72元，维持“买入”评级。

    风险提示：调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行，房地产税试点超预期扩围。